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新政下房地产企业资金来源渠道分析 　　摘 要：房地产业是一个典型的资金密集型产业,充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。随着我国金融和证券体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控,房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业发展的资金瓶颈,已是每个房地产企业都面临的亟待解决的重大问题。 　　 　　目前,我国的房地产企业主要依靠银行贷款、证券市场融资和预售款解决资金需求。但是,近年来国家针对房地产资金需求制定了更加严格的相关政策,使得房地产企业通过上述方式获得资金更加困难。于是房地产基金、房地产投资信托以及其他金融创新应运而生。本文通过分析总结出,房地产企业必须采取多元化的融资方式,这样才能更好的解决融资困难的问题。 　　一、新政对房地产企业资金来源影响分析 　　目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是银行贷款、自筹资金及预售款，但近期国家采取了种种来严历调控手段却使得上述传统融资模式受到了极大限制。 　　1、新政下银行信贷政策对房地产企业资金来源的影响 　　根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。因此，金融手段历来被视为房地产调控的政策“杀手锏”。 自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台， 2011年转向稳健的货币政策，2个月内连续3次上调存款准备金率，达到19%的历史峰值，银行信贷规模大幅收缩。2011年2月9日，央行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月中第三次加息。此次金融机构人民币存贷款基准利率上调后，五年期以上贷款利率达到6.6%。五年期以上个人住房公积金贷款利率也随之上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%。根据国家统计局数据，2010年全国房地产开发企业资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。但与2009年的数据相比，2010年国内贷款的占比从20%下降到17%，。另据央行数据显示，2010年新增房地产贷款同比增速比2009年未降10%，其中开发贷余额同比增速较2009年骤降八成。房地产企业今后贷款将越来越难，融资成本越来越高。 　　 2、新政下证券市场对房地产企业资金来源的影响 　　 根据不完全统计，2009年年中以来，约有40余家房企的股东大会批准了总额超过1000亿元的融资方案。从方式上看，既有定向增发，亦有公开增发。其中，A股地产第一军团的“招保万金”四家企业均位列其中。但2009年年中上报的房地产企业A股再融资方案，迄今没有一家获证监会放行。中证内地地产行业指数从去年11月开始掉头向下，下滑至今。目前，证监会正在与国土资源部对募集资金投向房地产经营的企业进行联合监管与审核。据证监会披露，这一联手审核机制至少影响到59家房地产公司，其中再融资48家，IPO11家。目前，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。据观察网报到，在完成初审工作的首批试点的25家企业中，17家地产公司被国土资源部出具“不予支持”意见，在“予以支持”的8家企业当中，“大的公司一家也没有过，基本都是90/70符合政策、没有闲置土地以及欠地价的小公司。”房地产企业直接融资受到证监会和国土部联合的严格审核，其间接融资渠道也逐渐出现关卡。 　　3、新政下销售回款对房地产企业资金来源的影响 　　在房地产企业资金链条上，销售款的及时回收是极为重要的一环，对资金流动能力的贡献起着至关重要的作用。新政规定，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套且套型面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付比例不得低于30%。2011年１月２６日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于５０％改为不低于６０％。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至２月２２日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等１６个城市出台了相关细则。2011年１月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年１月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，