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第四讲 房地产评估 §4—1 房地产评估原理 一、房地产估价的概念 　　房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。通过评估,将实物形态的房地产用货币形式表现出来。 房地产估价的八大基本要素 主体 房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估 管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评 估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得 正式评估资格。房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和坚实 的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。 客体 房地产估价的客体就是房产、地产。 目的 　　房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国家政策的公正的价格尺度。由于交易的性质、方式各异，房地产估价的具体目的就不同。估价的 目的就必须为特定的房地产经营管理及交易业务服务。具体他说，房地产估价的直接目的是：为清产核资，加强房地产的管理服务；为组建中外合资合作经营企业， 在平等互利的基础上，确定双方的合法权益服务；为建立股份制企业、联合经营企业、集团公司，核实各方资产权益，确定利润分配依据服务；为完善承包经营、租 赁经营方式，正确核定发包、出租资产额度，处理承发包、租赁双方关系及其经济利益服务；为广泛开展房地产出售、租赁、抵押，土地使用权出让、转让，房地产 保险及处理房地产纠纷等，提供科学的价格依据。 标准 　　房地产估价标准，是法定或公允的估价衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。由于房地产地域的限定性，标准可分为国际标准、国家 标准和地方标准。质量和计量标准应以国家法定标准为依据，逐步实现与国际标准的接轨：价格标准，主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。具体他说，房 屋的质量标准，应以建设部制定的标准为依据；土地质量标准，以上地等级评定标准统一；计量标准，对于房屋、土地，应以平方米（m2），为计量单位，土地有 时也可用亩作单位，价格应以人民币（元）来统一；价格标准，应以国务院91号令的规定为依据，反映评估目的与评估价格之间的匹配关系，价格构成要素要体现 我国财务核算制度规范的原则。 程序 　　房地产估价程序，是指房地产估价全过程中各环节工作进程的先后顺序。根据国有资产评估管理办法，评估程序的主要环节是：申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。按照科学程序进行房地产估价，既能提高评估工作效率，又能保证评估质量的基本条件。 方法 　　房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、方式和手段。评估方法主要有：重置成本法、收益现值（还原）法、市场价格比较法、清算价格等。评估方法的选用要结合评估目的确定。 信息 信息是房地产估价工作的生命之源。掌握多少信息量，信息渠道畅通与否，处理加工信息能力的强弱，是衡量评估机构及其评枯人员实力的重要 标志。加强房地产估价信息的收集、加工和积累，是房地产估价机构和人员的一项基础性工作，是客观、公正、科学确定房地产价格的重要保证。 评估时日 指房地产评估基准时点的价格。它是估价人员依估价基准时点，考虑各种价格因子而确定的一种静态价格。由估价目的所决定的估价方法不同，时价的形式也 就不同。如重置完全价格、收益现值、市场交易比较价格，等等。时价的确定应抓住时点和与评估目的相匹配的价格标准两个基本要素。具体他说，对涉及产权转移 的房地产估价，应采用市场类比现时价格；对国有企业之间的联合、合并，不涉及产权变更的，应采用重置价格，以保证国有资产核算体系的统一性及各方利益关系 处理的一致性 房地产评估的基本方法 1、收益还原法 （1）定义 收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时日总收益的一种方法。 （2）原理　 　由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取 得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以一定的适当的还原利率折算为现在价值的总额时，它即表现为该房地产的实质价格，也是适当的客观交换价值，这 就是收益还原法的原理。 （3）适用范围 此方法是具备收益性质资产进