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运作思路-12-02-02
运作思路纲要
目前市场主要特征：
市场供应量及其分类情况
销售量及其分类情况
空置量及其分类情况
二手市场及其分类情况
销售价格及其分类情况
价格趋势
客户群状况
开发商情况
产品状况
10.营销市场状况
区域以及竞争市场特征
区域基础条件分析
区域房地产状况分析
竞争市场分类：
同地段：
同价位：
同客层：
未来竞争对手：
竞争市场构成分类：
区域市场发展及客户层变化：
区域沿革：
区域市场变化：
区域产品变化：
区域价格变化：
区域客群变化：
5、本项目简析：
优势点：
劣势点：
本案建设方向：
定位原则：
产品定位：
产品构成：
户型设定——
风格设定——
配套设定——
客户层定位：
8．销售价格设定：
定价依据：参照市场现状、预测和本项目自身特点进行。
9.推广原则设定：
10．经济测算
11．风险点以及风险变化于规避
厦门市棕榈树房屋企划有限公司
房地产开发项目开发流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓ 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓ 向计委申报立项报告 ↓ 计委函至规划局 ↓ 规划局会签返计委 ↓ 计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓ 运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓ 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓ 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓ 规划局法征地意见函 ↓ 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理 钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价 │ │ 申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得 │ 土地使用证 按规划设计条件征询意 │ 见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 │ │ 规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证 │ │ 委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置 │ │ 到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册 │ │ 规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证 │ 2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图 改造、移线方案 │ 3.煤气、道路、上下水改路由 首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。 ┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 │
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