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第四章 房地产项目可行性研究 【学习目标】 1．可行性研究的内容； 2．房地产项目的投资与收入的测算； 3．房地产投资方案财务评价； 4．房地产投资项目的不确定性分析。 第四节 房地产项目财务评价 一、财务评价的基本概念 二、财务评价的指标体系 财务评价的指标体系主要包括项目的盈利能力指标评价和偿债能力指标的评价。 （一）盈利指标的计算方法 1.静态指标 房地产开发项目的静态指标主要包括投资利润率、成本利润率、资本金利润率、静态投资回收期等。 （1）投资利润率 投资利润率又称为投资收益率或投资效果系数，是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率，主要用来评价项目的获利水平。 其中 （2）成本利润率 成本利润率（RPC），是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为： 式中RPC——成本利润率； GDV——项目总开发价值； TDC——项目总开发成本； DP——开发利润。 （3）资本金利润率 资本金利润率是指项目经营期内，一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。 （4）静态投资回收期 式中：Pt——静态投资回收期； CI——现金流入； CO——现金流出； (CI-CO）t——第t期的净现金流量。 静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得，其计算公式为： 2．动态指标 项目盈利能力的动态指标主要有财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。 （1）财务净现值 财务净现值是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标，是指项目按行业基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动始点的现值之和，其计算公式为： 式中： ——项目在起始时间点的财务净现值； ——基准收益率或设定的目标收益率。 FIRR i2 i1 i FNPV FNPV1 FNPV2 O 图4-4 净现值与折现率的关系 （2）财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。 FIRR的其计算公式为： 式中： ——现金流入量； ——现金流出量； ——项目在第年的净现金流量； ——项目开始进行的时间点； ——计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。 （3）动态投资回收期 动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，它是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： 式中： ——动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： （二）清偿能力指标的计算 1．借款偿还期 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的资金偿还项目借款本金和利息所需的时间。借款偿还期的计算公式为： 式中： ——项目借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息）； ——借款偿还期（从借款开始期计算）； ——第t期可用于还款的资金（包括利润、折旧、摊销及其他还款资金）。 2．利息备付率 利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。其计算公式为： 式中税息前利润等于利润总额与计入总成本费用的利息费用之和。当期应付利息是指当期计入总成本费用的全部利息。利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 3．偿债备付率 4．资产负债率 5．流动比率 6．速动比率 三、财务评价计算实例 已知某房地产开发项目的现金流量表，假设贴现率为12%，计算动态投资回收期。 第五节 房地产项目不确定性分析 一、盈亏平衡分析(量本利分析 ) 盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。 （一）线性盈亏平衡分析 房地产投资项目线性盈亏平衡分析的基本公式为： 年销售收入方程 年总成本费用方程 式中：C——项目的总成本； CF——可变成本； CV——可变成本； V——单位产品的可变成本； Q——开发数量（销售数量）； S——销售收入（扣除销售税金及附加）； P——销售单价（含销售税金及附加）； t——单