房地产估价中的限定性问题研讨.pdf

房地产估价中的限定性问题研究 汪 霄 卞晓雯 (南京工业大学管理科学与工程学院) 【摘要】房地产价值的形成受到各种自然的、社会的以及政策的等因素的影响。这些 因素不仅使得不同的房地产呈现不同的价格，同时也对是否能够正确公平地进行房地产价 值评估产生了限定性影响。这些限定性影响主要来自于各种政策规定以及法律制度。现阶 段我国土地使用制度以及房地产政策等许多方面都存在着许多对房地产估价起限制性作用 的限定性条件，这些条件有的为房地产估价提供了明确的思路，从而促进了房地产估价以 及房地产市场的有序发展，起到了积极作用；有的却因本身内容不明确，互相之间或者与 其他政策法规的规定之间存在矛盾而使得房地产估价无所适从，阻碍了房地产市场的健康 发展，起到了限制性的消极作用。近年来，房地产市场迅猛发展，对房地产给予正确的评 估又是促进房地产市场发展的重要保障条件，所以对限定性条件以及它们对房地产估价产 生的限定性影响的研究非常重要，特别是对消极限定性条件的研究。 【关键词】房地产估价；政策；制度；限定性条件 近几年，我国房地产市场迅速发展，房屋及土地价格高速上涨。这种现象不仅是由于 我国经济等环境条件的改善，各种政策、法律制度、规定中对房地产市场的各个环节做出 各种限定性规定的许多条款也同样或明或暗地对价格的上涨起到了推波助澜的作用。这些 条款在房地产估价中形成了制约房地产最终价格的限定性条件。在这些限定性条件中存在 两个问题：首先，部分条款的内容不明确或者不完整从而使得限定性条件的内容不完善； 其次，不同政策、制度之间对同一事件时常存在不同的规定。这些问题使得一些限定性条 件无法具体执行；房地产估价在考虑限定性条件的时候往往顾此失彼；更使得不公正的估 价人员有了选择性遵循政策及制度规定的机会，他们通过对某些条件的规避可以帮助委托 者获得他们希望得到的房地产估价结果。积极的限定性条件无法完全合理地体现在房地产 估价结果中，同时一些消极的限定性条件也在限制房地产估价，这两方面使得房地产的真 正价值无法客观合理地衡量。所以，亟待使各项有关房地产的法律制度、政策规定完善化 及一致化。 一、房地产估价中的限定性条件 房地产价格的高低是由众多影响因素对其综合作用的结果。这些影响因素主要包括九 641 第十部分其他 大因素：房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际 因素、心理因素等[1]。这些因素对房地产价值的影响的显性程度不同，例如房地产自身因 素、环境因素中的影响是较为显性与客观的；而关于政策规定以及法律法规制度因素对房 地产估价所做出的限制却容易被评估者所忽略，往往没有深层次地对其合理性进行思考， 较为隐性。这些因素不仅使得不同的房地产呈现不同的价格，同时也对是否能够正确公平 地进行房地产价值评估产生了限定性影响。这些限定性影响主要来自于各种政策规定以及 法律制度。有些限定性条件是能够有效促进房地产市场以及房地产估价有序发展的，它们 是积极的；有些限定性条件却限制并阻碍了房地产市场的发展，产生了限制性的，一定程 度上消极的作用。本文将重点对现阶段我国土地使用制度及房地产政策等所包含的对房地 产评估产生限制性影响的限定性条件进行研究，提出一些存在较为突出的问题的条目；并 对一些限定性条件的限定性作用在现实中得不到体现的原因加以分析，希望能够获得各方 面的重视。 二、土地使用制度限制房地产估价的限定性问题 (一)土地国家所有和集体所有并存的制度限制房地产估价的限定性问题 我国的土地制度是土地国家和集体所有两种制度同时存在，归属各级政府进行管理。 其中城市土地有偿并有限期使用，而集体所有的土地一般存在于我国农村地区。我国法律 规定所有土地进入城市市场必须首先由城市的政府部门进行强制征用，集体土地转为建设 用地时必须收归国有，然后通过划拨及招、拍、挂等方式将之再配置给城市使用者，集体 土地不能用于出让、转让或出租用于非农业建设。而土地征用的补偿标准是与过去三年农 业年均产值的倍数相联。 这种制度的存在表面上明确了所有权及使用权的归属，但在实际操作中却产生了不少 问题。首先，政府可以强制从农村获得