房地产开发公司的供应商管理研讨.pdf

上海交通大学工程硕士论文 1 绪论 1 绪论 1.1 选题背景及研究意义 中国房地产市场是改革开放以后才逐步形成的。建国后的相当长的时期内，中国 一般将住宅作为福利产品，不承认其商品属性。住宅由国家统一计划，统一投资建设， 统一分配，尽管有少量严格控制下的房产租赁，但并没有形成竞争性市场，因而也就 基本不存在房地产的市场。改革开放以来，特别是 20 世纪 90 年代以来，中国房地 产业的快速发展，除了中国经济的迅速腾飞，城市化进程加快，政治局势保持稳定和 居民收入水平持续提高等影响因素之外，还与近 10 年来政府的鼓励、引导和支持是 分不开的，与政府当时借以启动内需来克服和应对亚洲金融危机的政策是紧密相关 的。为此中共中央于 1996 年提出了加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和新的 消费热点，1998 年更是提出要启动住宅消费，将住宅产业培育成为支撑国民经济的 新的增长点，并先后出台了一系列重要的扶持政策。1998 年 7 月，我国停止了延续 多年的福利分房制度。2000 年前后，按揭贷款买房制度在全国范围内得以实施。房 地产业迎来了长达六年的快速发展期，经济规模明显扩大。根据统计资料，1997- 2010 年间，我国房地产开发企业房屋施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积均保持 加速上涨的态势。 1978 年我国城镇居民人均住房建筑面积为 7.2 平方米，经过这些年住房建设的快 速发展，到 2008 年末超过人均 28 平方米。过去实行公房低租金制度时期，居民平均 住房消费占居民收入的 1%～3%，而今许多居民已超过20% 。住房消费的显著提高， 对提高人民居住水平和促进消费有重大贡献。近些年来，房地产业每年都为 GDP 贡 献 2 个百分点左右。房地产业无论对国民经济的发展，还是居民生活在中国经济增长 中都发挥了重要作用[1] 。 自上世纪九十年代末以来，我国房地产投资额和增加值的平均增长率达到 15% 以上，高于国民经济的平均增长率。近十几年，我国国内生产总值每年增加8～11 个 第 1 页 上海交通大学工程硕士论文 1 绪论 百分点，其中有 1～2 个百分点是房地产业作的贡献。房地产业一直是拉动国民经济 持续增长的主导产业。房地产投资约占我国城镇固定资产投资的 20% ，成为 GDP 增 长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造 业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司 [2] 课题组的研究结果表明，每 100 元的房地产投资为其他行业创造 215 元的需求 。 房地产业也是地方经济的的主要贡献者，土地出让金约占地方财政收入的一半左 右。在近期中国指数研究院发布的 2009 年中国土地出让金年终盘点报告中指出，2009 年中国土地出让金总金额达 15000 亿元。杭州和上海两个城市的土地出让金已超千 亿，约有 40%到 60%的地方财政收入来自于房地产业。考虑到房地产相关的税费收 入，以及房地产对建筑业、金融业等相关产业的影响，这一比例将会进一步提高。 在经济全球化的背景下，房地产企业正面临着越来越激烈的竞争环境，要想生存 与发展，必须改变经营体制，采用先进的管理模式和管理手段。但是目前国内的房地 产开发公司的规模和管理水平参差不齐，国内大多数的房地产开发公司没有建立完善 的供应商管理体系，往往在需要进行采购的时候才根据项目的实际进展及需求情况寻 找合适的供应商，这大大影响了房地产开发公司采购的效率，增加了采购的成本，同 时也增大了采购的风险。由于采购前期考虑不充分，导致在采购过程中缺乏对供应商 的资质审查和现场考察，以至于在合作的过程中问题不断，成本增加。而在与供应商 合作完成后，也没有对供应商进行履约评价，从而无法