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个案分析 ——达观山 基础资料 开发商 四川福润投资有限责任公司 规划面积 120000平米 投资商 暂无数据 建筑面积 40000平米 (一期) 售楼处地址 双流县蔚蓝卡地亚 南行2500米（乐盟国际学校旁） 规划户数 121户 物业类型 别墅 车位数 242个 (1:2) 建筑类型 联排别墅 容积率 住宅: 0.90 (一期) 装修情况 毛坯 绿化率 50% 产权年限 40年 楼层状况 独栋别墅，联排，3-4层 项目规划 独栋、联排别墅，背靠麓山叠岭，共17栋。 风格为仿中式传统四合院设计、且富有现代科技感。 实现人车分流、自身配套内部会所。 产品附加值 户型 建筑面积（m2) 赠送面积(m2) 赠送面积占比 A 326.57 370 113.30% B 274.57 209.63 76.35% C 236.35 196.1 83.05% D 277.07 248.75 89.78% E 253.31 173.8 68.61% F 256.26 137.63 53.71% G 265.89 H 251.73 229.23 91.06% 该项目赠送面积大，其中A户型赠送占比高达113.3%，而最低赠送F户型也为53.71%。同时不仅可以居住，还可作为企业办公、私人会馆、个人工作室等多重高端商务功能。 在售户型情况 目前项目在售235—330平米大联排别墅，涵盖14—21栋，每栋8套。 其中A户型面积最大，约为327平米，仅8套。 主力户型面积均在250—270平米区间，共计48套。 达观山目前在售主力户型面积上与本案大致相同，在区域内构成直接竞争关系。 类别 建筑面积（㎡） 总价范围（万） 推售套数 已售套数 剩余套数 联排 235-330 200-360 64 36 28 主力户型分析 B户型 建筑面积274m2,赠送面积209m2。 优势： 1.双车位车库带储藏室。 2.赠送面积大，达209m2。 3.会客厅面积大，8.2m超大开间。 劣势： 1.过道空间面积浪费，利用率低。 2.楼梯设计不合理导致面积浪费。 2.进深大、影响采光。 主力户型分析 优势： 1.双车位车库带储藏室。 2.赠送面积大，共约249m2。 3.会客厅面积大，10.2m超大开间。阔尺入户花园。 4.独立工人房，主仆动线分明。 劣势： 1.过道空间面积浪费，利用率低。 2.楼梯设计不合理导致面积浪费。 3.主卧面积相对较大，设计不合理。 主力户型分析 优势： 1.双车位车库带储藏室。 2.会客厅面积大，双面通透采光，L型阔尺花园。 3.动静分区，营造各自静谧的休憩空间。 劣势： 1.户型布局不方正，容易造成空间浪费。 2.卧室布局不合理，双次卧舒适性受很大影响。 主力户型分析 优势： 1.双车位车库带储藏室。 2.会客厅面积大，前庭后院设计。 3.动静分区，营造各自静谧的休憩空间。 劣势： 1.户型整体采光不够。 2.户型所在位置通透性较差。 主力户型分析 优势： 1.双车位车库,阔尺户外花园。 2.会客厅面积大，入户门厅宽大。 3.动静分区，营造各自静谧的休憩空间与娱乐空间。 劣势： 1.卧室采光不足。 2.户型设计功能性较差。 主力户型分析 优势： 1.超大赠送面积。 2.双车位车库,阔尺户外花园。 3.动静分区，营造各自静谧的休憩空间。 劣势： 1.户型设计不方正，造成空间浪费与功能较差。 2.卧室通透性较差。 和泓半山 达观山 项目整体对比 区位及交通 达观山 和泓半山 区位 麓山中央别墅区 麓山中央别墅区 交通 四纵三横，地铁1号线未来延伸至麓山国际社区； 地铁五号线，终点站至华阳江河。 项目距离成都市中心天府广场约20公里，驾车需25分钟。 地铁1号线未来延伸至麓山国际社区； 地铁五号线，终点站至华阳江河。 项目距离成都市中心天府广场约23.5公里，驾车需32分钟。 竞品与本案地理位置相邻，因此在区位、交通条件上大致相同。 项目整体对比 配套 竞品与本案地理位置相邻，因此在区域配套上大致相同。 项目整体对比 规划布局 和泓半山： 在售房源远离主干道，更具私密性，且更靠近麓湖生态公园，得享生态自然。 产品为4—6联排，在居住舒适性上具有一定优势。 达观山： 在售房源结构过于紧凑、私密性有一定影响。 由于户型设计上的缺陷，造成采光效果、产品利用率上存在不足，居住舒适性存在劣势。 在项目的产品规划及布局上，和泓半山优势明显。 项目整体对比建筑 设计与景观 和泓半山： 醇正英伦风格、英式浪漫田园风情园林景观设计，高绿化率。原生坡地景观，充分保证移步一景。 达观山： 传统中式院落设计，结合现