购物中心商铺租金分析报告.doc

购物中心商铺租金分析报告 一、正确的定位　　针对定位：　　1.分析消费群体及消费能力　　2.了解零售商扩展计划， 是否有在该城市开店的可能　　3.根据项目地点， 项目规模来制定项目定位　　4.“定位” 需要调整， 所以需要预留调整空间　　5.“定位”是商场精神面貌的浓缩：或”时尚”， 或”一站式”， 或”社区服务”…　　二、正确的业态组合　　根据定位， 制定相对应的业态组合　　1.应符合目标消费群体的喜好及趋势　　2.了解区域内竞争对手的租户情况，把握商家营业状况　　3.了解租户对该项目的反馈意见和建议　　4.研究是否需要主力店， 次主力店； 各业态如超市， 餐饮， 娱乐， 服饰， 服务等的占比　　5.主力店/次主力店/娱乐/餐饮： 主要目的是拉动人流， 为项目定位设定主格调， 但租金回报一般较低， 工程条件复杂　　6.服饰等零售业态一般租金回报较理想， 工程简单， 但如果项目是在商业生地， 偏远地段， 则需要主力店/次主力店/娱乐/餐饮拉动人流　　7. 以货品价位相当的商家放在一起， 以同一群消费群体为目标 　　8. 消费心理一般150-200米需要有休憩点 – 咖啡厅， 餐厅， 小吃…， 以延长消费者在商场的逗留时间　　9. 市场上也有”专业市场”的操作， 缺点是一般档次较低， 未必符合消费趋势　　三、制定具有竞争力的租金　　以同商圈可比项目及项目所在商圈市场水平为基础和前提　　1.城市整体零售物业租金水平及可比项目的租金市场水平　　2.分析项目所在区域目前的租金水平　　3.进行商户业绩调查，分析其租金承受能力　　4.低租金业态安排在高楼层， 死角位置， 小门面　　5.高租金业态安排在主入口， 扶手梯对面， 中空周边， 对外橱窗　　位置…　　6. 区分不同业态的租金差别（不要只呆板跟着预算）　　7. 对于只有百货的商圈， 更需要分析其坪效， 得出租金水平　　8. 尽量切小店铺面积， 切小门面宽度　　9. 控制主力店与一般店的规模比例　　根据项目城市， 位置， 规模， 定位来定店铺大小和比例　　四、单元租金如何设定 1.先设定一楼平均租金值　　2.再找出一楼最好的店铺位置， 设定租金　　3.每个店铺设定业态， 根据业态设定租金值　　4.根据面积大小， 人流动向分析， 主通道/次通道店铺， 扶手梯店铺，　　门面有遮挡与否， 门面宽度， 等等因素制定租金　　5. 每个楼层的租金比例在70-80%左右， 根据项目位置， 市场需求而定　　6. 高楼层（5楼以上）主要以业态为主导定租金　　五、改善回报率的策略　　1.控制租赁年限，尽量签订短时间租约，以调整和变更业态　　2.划分小面积的铺位，使租金得以提升　　3.提升出租面积，如增加中岛， 花车、增加边角铺位、调整通道宽度　　4.店铺划分技巧， 如1+2/F店铺， 尽量减少死角店铺， 尽量避免次通道　　5.最大化利用向外橱窗的设计 – 广告效应的价值　　6. 高楼层的设计： 通过交通， 写字楼/公寓出入口来提升其价值　　7. 利用活动营销策略、互动营销等策略提升商户经营业绩，从而提升扣点租金　　8. 不断增加能够带动消费人流的品牌，在整体提升项目内涵的同时，通过吸引消费者流量带动营业额提升