海外估价立法与管理体制及其启示研究.pdfVIP

海外估价立法与管理体制及其启示 柴强赵鑫明 捅要：国外和我国港台地区没有一部统一的估价法律，但有专门的房地产估价法律；没有 可以从事所有估价专业的估价师，许多国家和地区除房地产估价师外，甚至没有其他专业的估价 师，即使有，人数也较少，估价专业定位也很明确。美国等一些国家和地区同时存在着多个估价行 业组织，估价方面的国际组织也有多个。建议借鉴市场经济发达、成熟国家和地区的经验，重视、 加快我国的房地产估价立法工作，各个估价专业应当借鉴发达国家和地区的通行做法，尽快明确自 己的专业定位。 关键词：国外．港台 估价立法管理体制 通过一些国外和我国港台地区估价行业组织、国内外估价领域专家学者以及国际估价机构提供 的书面材料和座谈，我们对美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家及我国香港、台湾地区 的估价立法和估价行业管理体制，进行了较全面、深入的调研，在此将有关成果与大家分享，以搞 好我们的估价立法工作，理顺估价行业管理体制，促进我国估价行业持续健康、和谐地发展。 1 国外和我国港台地区估价立法概况 1．1 没有一部统一的估价法律 美国、英国、日本等发达国家以及我国香港、台湾地区，目前还没有一部统一的覆盖各种估价 专业的估价法律。 的法律。这个法律的名称很容易让人误解，以为是一部适用于所有估价专业和估价目的的法律，而 事实上它是一部针对房地产课税估价的法律。 1．2有专门的房地产估价法律 对于房地产估价，日本、德国、荷兰、澳大利亚、南非、韩国和我国台湾地区等，有专门的法 律。例如，日本将房地产估价称为不动产鉴定评价，于1963颁布了《不动产鉴定评价法》，此外还 有《不动产鉴定评价法施行令》、《不动产鉴定评价施行规则》、《：不动产鉴定评价基准》。德国颁布 RealEstateValuation of 价法》(Dutch LandAct ValuersProfessionAct 1960)。南非2000年颁布了《房地产估价师职业法》(Property 价师法施行细则》及《不动产估价技术规则》。 除了上述专门的房地产估价法律，在国外综合性的法律中也有一些对房地产估价作了规定，例 andTenant and Plan— 如，英国的《业主和承租人法》(Landlord Act)、《城乡规划法》(TownCountry ning 《土地税法》、《继承税与捐赠税法》等。 1．3房地产估价法律的主要内容 日本的《不动产鉴定评价法》共有6章，分别是总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动 产鉴定业、监督、杂则、罚则。“总则”一章主要规定了不动产鉴定评价的目的，以及不动产鉴定 评价、不动产鉴定业、不动产鉴定评价业者的定义。“不动产鉴定士及不动产鉴定士补”一章分为 考试和登记两部分。考试部分规定欲担任不动产鉴定士者，应参加考试，考试共分3次。登记部分 规定有不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者，应向国土厅登记才能正式取得资格。“不动产鉴 定业”一章规定欲经营不动产鉴定业者应向国土厅或者都道府县登记。登记的有效期间为3年，期 满后如欲继续营业则需要重新登记。不动产鉴定业者如果其本身不是不动产鉴定士，则必须在其事 务所聘请1人以上专任不动产鉴定士。不具备不动产鉴定士或不动产鉴定士补资格者，不得从事不 动产鉴定评价行为。“监督”一章规定了行政监督的具体内容。“杂则”一章主要规定为举办不动 产鉴定士考试，设置考试委员会。“罚则”_章规定对不动产鉴定士或不动产鉴定业者的不当行 为，给予各种不同程度的拘役或罚款。 德国的《房地产交易价值估价基本原则条例》对房地产估价的有关概念、估价方法选用、估 价所需参数的推导、具体的估价方法等作了明确规定。特别是德国的《建设法典》，它是关于建设 方面最高层次的法律。依据该法典，德国在市和县的范围内建立了估价委员会，由它授权搜集、发 布土地价格数据并且承担公共的土地估价。 《建设法典》还规定，由估价委员会负责收集交易 案例。． 我国台湾地区的《不动产估价师法》分为总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩、附 则6章，共46条