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2014年 11月 坦 ‘法 Nov.,2014
第36卷 第6期 M odern Law Science Vol|36No.6
文章编号:1001—2397(2014)06—0177—11
法律、信任与物业管理
郑 国洪
(西南政法大学,重庆 401120)
摘 要 :从法律和信任两个维度,运用比较经济学的分析方法对我国当前居 民小区物
业管理纠纷频发的原因进行研究后不难发现 ,在物业管理中大量地存在政府行为被市场行
为的不当替代,以及政府行政管理退出后,相关配套法律制度供给呈现严重不足的情形;而
当代 中国社会所普遍存在的信任危机 ,使得业主和物业管理公司难以摆脱 “维权难”、“治
理难”的双重困境;同时,由于市民资本运作意识缺位 ,进一步加剧 了物业管理中信任危机
的频度和力度 ,进而阻碍有效的沟通与合作。要建立顺畅的物业管理秩序就必须尽快改善
法律的制度供给 ,重建各方信任关系。
关键词:法律;信任;物业管理 ;比较经济学
中图分类号:DF438.2 文献标识码:A DOI:10.3969/j.issn.1001—239r7.2014.06.14
平方米 。2002年 ,城镇居民人均居住服务费支出
引 言 仅 24.72元 ,其 中物业管理费约 13元;截止2011年
底,上述两项数值分别增加到 112.07和83.95元。
自实行住房市场化改革以来,我国房地产行业 与此同时,物业管理服务 的内容发生 了较大改变,
经历了 “爆炸式”发展 ,居民特别是城镇居民被抑制 从仅提供以安保、清洁、绿化等为主 的基础性公共
多年的住房需求被集 中释放。截止 2012年底 ,我 服务 ,逐步拓展到包括车辆管理、经纪代理、商业服
国城镇人均住房建筑面积达到 32.9平方米,较 务、金融服务和文化体育等在 内的针对性专项服
1998年的18.7平方米增长了76%,是住房改革前 务 ,以及委托性特约服务领域 。正是 由于物业管理
1994年的人均 7.8平方米的4.22倍 。① 顺应这种 涉及内容的广泛性 ,优质的物业管理服务在城镇公
变化 ,居民住宅物业管理行业得到迅速发展。2012 共管理和居民生活中发挥着不可或缺的重要作用 ,
年 ,我 国物业管理企业 总数近 7万家,从业人员 它不仅直接关系到居 民的生活质量 ,也承担着部分
612.3万人 ,在管住宅物业管理规模达到 145.3亿 社会公共管理服务职能,从而促进社 区的和谐发
展 。
不过 ,我国的物业管理是在由计划经济向市场
收稿 日期 :2014—07—29
基金项 目:教育部人文社会科学青年基金项 目“制度背景、机 经济转轨这一大背景下产生和发展 的。物业管理
构特征与公司控制权私有收益一基于双重代理问题 的研究” 迅速从计划经济向市场化过渡 ,在这个过程中,不
(13YJC630181);国家铁路局2014年全国公开招标课题 “铁路运 仅相关法律缺位 ,而且市场化适应不足。物业公司
输营业法律关系研究”(KF一2014—15)
作者简介:郑国洪(1968一),男,贵州铜仁人,西南政法大学
管理学院教授 。
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