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保险资金投资渠道不断拓宽 险资可配置于不动产的规模 险资青睐的不动产投资路径 国寿潜伏不动产领域 1 2 4 3 3 保险资金投资渠道不断拓宽 2004年之前，保险资金运用只能以存款或购买固定收益类产品等非权益类资产实现投资回报，投资收益率稳定在一个较低的水平。 2004年9月，保险资金可以通过购买股票直接入市，保险资金的投资收益有较大的改善，但是总体来看还有较大的提高空间。 保险资金投资渠道不断拓宽 2009年2月28日，十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了修订后的《中华人民共和国保险法》，10月1日起将正式实施。修订后的保险法对保险资金的运用范围进行了拓宽，其中最引人 注目的就是增加了“投资不动产”一项。 2010年7月，保监会发布了《保险资金运用管理暂行办法》（以 下简称《资金运用管理办法》），随后又发布《关于调整保险资 金投资政策有关问题的通知》。 1、股票和股票型基金的投资比例设置为合计不高于20%， 2、未上市公司股权及相关金融产品的投资比例不超过5%， 3、不动产及相关金融产品的投资比例不高于10%， 4、基础设施等债券投资计划不高于10%， 5、对其他企业实现控股的股权投资的累积投资成本不得超过其净资产。 保险资金投资渠道不断拓宽 2010年8月5日，保监会公布的《保险资金运用管理暂行 办法》则对保险资金投资不动产的比例作出了明确规定： 1、保险资金投资于不动产的账面余额不高于本公司上季 末总资产的10%； 2、投资于不动产相关金融产品的账面余额不高于本公司 上季末总资产的3% 。 2010年9月，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《不动产办法》），除了重申对股权和不动产投资比例的限制，还进一步明确了股权和不动产投资的相关细则。 酝酿已久的保险资金投资房地产的法律依据终于出炉了， 保险公司投资房地产的渠道已经打通了。 险资可配置于不动产的规模 根据《不动产管理办法》，合格的保险公司可以将总资产 的10%投资于不动产。 截至2010年9月底，全行业资产总额达到4.8万亿元，资 金运用余额超过4.17万亿元，按不动产上限计算，可配置 于不动产的上限为4800亿元。 以中国人寿1.6万亿元的总资产为例，其可配置于不动产的上限为1600亿元。 *行业实际的投资上限会小于上述数字，因为《不动产管理办法》对有资格进行另类投资的保险公司，在偿付能力、盈利性等方面有一定的要求。 险资青睐的不动产投资路径 《不动产管理办法》允许保险公司直接投资自用不动产、商业不动产和办公不动产，也可通过不动产计划等相关金融产品间接投资不动产。 1、商业地产 2、以物权、股权、债权等方式投资不动产 3、通过旗下信托公司投资不动产 4、养老地产 险资青睐的不动产投资路径 1、商业地产 2010年末，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成 的联合体以25.2亿元夺得北京CBD核心商务区中服地块；中 国人保以37.44亿元购得首都时代广场。 从政策导向角度来看，我国房地产市场在2010年受到了一 系列的严厉调控政策，但是受到影响的主要是住宅市场， 对商业地产的影响较小。 从预防通胀的角度来看，商业地产是长期持有、以租金收 入为主要盈利模式，是能够获得稳定收入的投资工具，因 此适合保险资金的进入。 从投资回报率来看，目前市场上的商业地产投资回报率在 5%-8%，优质的能够达到10%-12%，高于保险资金的成本。 险资青睐的不动产投资路径 2、以物权、股权、债权等方式投资不动产 2009年12月27日，中国人寿斥资58.19亿港元成为远洋地产第二大股东。次月，国寿再度受让其4.23亿股股份，持股24.08%，晋升第一大股东。随后，身为Z6地块标王远洋地产的第一大股东，国寿也分羹北京中服地块。 中国太保以2.16亿元收购深圳福田燃机电力公司30%股权，而该公司最主要的资产为位于深圳中心区估值为6.81亿元的地块。 险资青睐的不动产投资路径 3、通过旗下信托公司投资不动产2009年，中国平安通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的体项目设计股权信托计划，共同投资优质住宅项目以及城市综合体项目。 4、养老地产 在养老地产领域，中国人寿初步规划建设养老社区“一南一北”的格局；泰康人寿在北京昌平建设养老社区“泰康之家”，并在上海崇明岛规