奥山伯爵堡个案分析1（讲稿）.ppt

融创奥山博爵堡 融创?地产 ——个案解读 佰富高尔夫 江与城 龙湖·悠山郡 龙湖·睿城 协信·彩云湖1号 奥山 保利国际社区 复地别院 逸翠庄园 绿地翠谷 首钢·美利山 28阙 天景·雨山前 庆隆南山高尔夫 坡岭顿小镇 协信·阿卡迪亚 融城华府 龙湖·东桥郡 富力城 晋愉·碧怡林畔 上邦国际社区 重庆主城别墅分布： 中海·北滨1号 棕榈泉 融科·橡树澜湾 万科·渝园 东原·香山 保利江上明珠 大学城区域 茶园区域 两江新区区域 弹子石区域 江北嘴区域 鸿恩寺区域 江北滨江区域西 主要表现为两江新区中心区域高端物业的竞争。 ※ 九龙坡、大渡口区 项目区位＿奥林匹克花园 南坪商圈 解放碑商圈 山峡广场商圈 寸滩保税区 弹子石 内环高速 内环高速 汽博中心 位于机场高速线、比邻保税港区、与区域行政中心隔路而居，落子两江新区核心地段！ 简要点评： 2003年奥利匹克花园一期启动时，汽博中心区域已有气候，为该项目奠定了较好基础，至八期伯爵堡问世，宽松的竞争环境客观助力了项目的辉煌！ 然而，就当前竞争格局来看，“区位+大盘完善配套+山湖资源”是伯爵堡实现热销的重要因素！ 金开大道 机场高速 观音桥商圈 重庆火车北站 大盘介绍 1-3期雅典系洋房为主 奥山别墅群 伯爵堡 红城 紫枫郡 新亚洲 融创?御景 恭爵堡 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 八期 雅典阳光 雅典天空 雅典海岸 新亚洲 红城 奥山别墅 紫枫郡 伯爵堡 恭爵堡 九期 洋房、高层 容积率：2.7 洋房、别墅 容积率：1.1 北大附中 高层、洋房、别墅 容积率：2.7 独栋、联排 容积率：0.49 联排 容积率：0.49 高层 容积率：2.7 联排 容积率：0.47 大商业组团 高层 容积率：3.0 高层 容积率：2.36 独栋别墅 联排入口 独栋入口 金福路 至金开大道 占地：128亩 建面：0.6862万方 容积率：0.49 绿化率：45.33% 车位：每套别墅1到2个停车位 总共56栋，169户，其中： 独栋：8栋，约占14.3% 双拼：3栋，约占5.4% 三联排：29栋，约占51.8% 四联排：2栋，约占3.6% 五联排：12栋，约占21.4% 端头采用2+1结构，中间3+1结构为主 五联排 双拼 四联排 产品规划布局＿伯爵堡 基本参数： 布局特点： 产品组合策略分析： “独栋须占绝佳高位，三联以量冲大盘气势，四联双拼作为调剂和补充保证土地资源的最大化利用，而五联排利用规则地块排布产品，价值最大化挖掘！” 独栋提形象，三联作主力，五联来掩护，而双拼和四联满足多样化需求的同时土地资源最大化利用！ 金童路 奥林匹克山公园 金开大道 机场高速 金渝大道 汽博中心 伯爵堡 金童路 金童路 至火车北站 北大附中 爱琴海 高端健身休闲购物 金福路 轻轨3号线 畅谷商业街 伯爵堡配套 主要配套： 1、景观配套 爱琴海、奥林匹克公园、半坡内部景观打造等。 2、商业配套 畅谷商业街、洛可可商业街和蓝调天街等。 3、教育配套 北大附中（幼儿园到高中）等。 4、交通配套 金开大道、金渝大道、机场高速、轻轨3号线（至鱼洞）、870和835公交等 相关点评： 奥山伯爵堡别墅区以四联排以上别墅为主，偏经济型，一度获得市场热捧，开发商对市场寄予了更大的希望。伯爵堡处地块在当时拥居奥园制高，有最好的景观面，享湖泊、山体景观资源，依托北大附中等特点，高端气质显露，伯爵堡别墅项目出台创造了可能！ 风格与立面处理 三联排效果展示 侧面 转角 风格特点： （独立住宅采用经典的欧洲法式和意式风格！） 法式风格 点评： 1、法式主义不纯粹，但正因为结合了多种建筑、风格元素，产品本身也构成了一种识别性！ 2、借鉴本案风格、造型有一定风险！ 立面处理： 1、顶部美式四面坡顶、德式木筋架、荷式老虎窗、新古典法式中轴前脸等设计，多国元素融合，但协调统一； 2、天然石材运用面较广，注重石材表现的稳重、沧桑和低调奢华感，住宅体的情感表现不局限于与山地、树木、花草的交流； 3、建筑体棱角鲜明，产品品质感增加；但动线处能很好运用植被呵护，人性温情内蕴！ 样板间＿伯爵堡 后面是个小舞台 亮点： 欠缺之处： 1、多国元素的融入表里如一（外观和内饰），混而不杂，反而给人和谐温馨之感； 2、整体暖色调，偏铜色，加之内部装饰物件多有铜（全铜装饰品、铜色漆运用等），很好的通过“铜”回归“堡”文化主题； 3、样板间细节处理，如楼梯、实木门框、花园转角裂缝等。 1、造“形”而未造“生活”，如客厅壁龛未考虑中国人电视机喜欢摆放在大厅的情况；花园装饰之后反而给人小而潮湿之感； 2、虽有挑高等灰空间设计，但未充分考虑让业主更有