无锡房地产项目地块前期市场分析报告.pdfVIP

致： 无锡房地产项目地块 前期市场分析报告 2009 年12 月 市场研究中心 目 录 第一部分：无锡宏观经济特征3 1.无锡概况 3 1.1 地理位置 3 1.2 面积 3 1.3 地形地貌 3 1.4 气温气候 4 2. 无锡市宏观经济背景研究 5 2.1 宏观经济环境 5 2.2 无锡与长三角各城市宏观经济环境之比较 10 第二部分：无锡市房地产市场研究 13 1.整体市场概述 13 1.1 房地产开发投资 13 1.2 2008 年无锡市房地产市场受大环境影响，有一定波折 13 1.3 城市定位与规划 14 1.4 城市发展方向 15 1.5 无锡市房地产市场区域情况 16 1.6 本地块相关区域市场分析 17 2.土地市场供需情况 18 2.1 07-09 年滨湖区土地市场供应情况 18 2.2 05-09 年全市土地市场供需情况 22 3.商品房市场供需情况 23 3.1 09 前三季度年商品房交易状况 23 3.2 无锡市07-09 年来房地产整体交易状况 24 4 意向地块可借鉴性产品分析 25 4.1 可借鉴性产品 25 4.2 市场供求状况分析 38 第三部分：项目市场定位及地块当前价格测算 39 1. 威尼斯花园东侧地块价格测算（XDG-2009-85 号） 39 1.1 主要经济技术指标 39 1.2 地理位置 39 2.项目SWOT 分析 41 3.项目市场定位 42 4.项目客户定位 42 4.1 客源分析 42 4.2 目标客户需求 43 5.项目规划与产品设计初步设想 44 6.威尼斯花园东侧地块价格测算： 45 第四部分：项目投资收益分析 46 1、项目建设进度 46 2.项目投入产出分析 46 2.1 分析的目的、依据 46 2.2 项目投入产出估算 47 第 2 页 共 53 页 第一部分：无锡宏观经济特征 1.无锡概况 1.1 地理位臵 无锡市位于北纬31 °7 ′至32 °2 ′，东经119°33 ′至120°38 ′，长江 三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距苏州45 公里左右，上海 128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183 公里；北临长江， 与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 1.2 面积 无锡市 1981 年被列为全国 15 个经济中心城市之一，1984 年成为沿海经济 开放区开放城市，2001 年国务院批准了无锡发展特大城市的规划方案，现辖崇 安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7 个区，江阴、宜兴2 个县级市。全 市共有91 个镇，30 个街道，495 个居委，1325 个村委，总面积为4650 平方公 里，其中市区面积为 1632.70 平方公里，截止 2008 年底，城市建成区面积约 202 平方公里。 1.3 地形地貌 无锡市境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。南部为水网平原；北部为 高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵 地区。宜兴地区山体均作东西向延伸，绝对高度500 米以上，最高峰为黄塔顶， 海拔611.5 米。锡山、江阴和市区的山丘总体上呈北东、北东东走向，其高度由 西南往东北逐级下降。最高峰为惠山的三茅峰，海拔328.98 米。 第 3 页 共 53 页 1.4 气温气候 无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明， 气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1 月平均气温在2.8℃左右； 7 月平均气温在28℃左右。全年无霜期220 天左右。无锡市区年平均降水量在 1048 毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。 无锡市区日照时数2019.4 小时