江苏泰州城南金水湾策划、市场、销讲全程报告奉献.doc

目 录 开发商简介………………………………………………… 3 市场篇 ………………………………………………… 4 业务及政策法规篇……………………………………… 39 生活机能篇……………………………………………… 49 产品篇……………………………………………………… 70 利多利空篇……………………………………………… 73 销售战略、战术篇……………………………………… 94 销售说辞…………………………………………………… 96 答客问………………………………………………………100 十、 附件………………………………………………………… 113 壹 开发商简介 项目开发商——泰州市地产开发公司，成立于1993年，是一家以从事住宅区前后期配套为主兼营房地产开发、房屋拆迁的多元化公司，隶属泰州市建设局。诚信度和知名度非常高，在泰州房地产业界极具口碑，开发资质为三级。 公司拥有一支素质优秀、业务能力全面的专业技术人员队伍体系，其中各类专业技术人员在90%以上，承揽业务范围包括小区前后期配套建设、房地产开发、代建工程项目管理、房屋拆迁。公司本着“以人为本”的企业理念，制定了“重环境建设，出精品，树形象”的开发建设原则，多年来一直以精品住宅小区及其前后期配套建设和一些政府重点工程项目的施工管理为主，不断为泰州的现代化建设、人民的美好生活描绘丹青。在泰州地区曾成功开发过多个精品住宅项目和政府重点工程，累计完成100万平方米的小区配套工程建设。 主要精品项目包括：莲花一号区、三号区、四号区、七号区、玉城花园、东进小区、城隍庙修缮、文昌阁重建工程、泰山公园改扩建、环城河工程、姜堰财富新天地等项目。其中莲花一号区获江苏省优秀人居环境奖和省级园林式小区；七号区获国家园林式小区和江苏省优质工程奖“扬子杯”殊荣。 “玉城名郡”项目总投资2.4亿元，是泰州市地产公司继续开发本地市场的又一个精品工程项目。该工程项目设计秉承了城东高等院校区的文化氛围，力争建成生态、人文和谐的花园式精品社区。 贰 市场篇 一、泰州简介 1、地理位置： 泰州地处江苏中部，长江北岸。1996年7月经国务院批准设立的省辖地级泰州市，是有着二千多年的历史的江苏历史文化名城，又是一座新兴的现代化城市。??? 泰州市地处江苏省中部、长江北岸，地理坐标位置为北纬32°01′57″——33°10′59″，东经119°38′——120°33′：西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。2003年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。人口平稳增长。年末全市户籍总人口为503.60万人其中，市区64.26万人。全市城镇人口比重达46.1%。全年新出生人口4.45万人，人口自然增长率为1.81‰。泰州市人口稠密，全市人口密度869人/平方公里。市区和沿江地区城市化水平较里下河地区为高，人口密度也高，市区人口密度1415人/平方公里。5条重要航道在此交汇。境内长江岸线98公里，其中-10米以上较为稳定的深水岸线54公里。已建有长江港口3座，以国家一类开放港口泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资10多亿元的省重点工程一泰州引江河工程现已竣工。2000年全市公路通车总里程2849公里，328国道、宁通一级公路横贯境内。宁靖盐高速公路南段开通、京沪高速公路全线开通、同三高速公路部分开通、新长铁路已全线竣工。江阴—靖江长江大桥及其北接线广靖高速公路已于1999年9月28号正式通车，从而与沪宁高速公路相连，形成泰州与上海、苏南的快速通道。泰州境内土地肥沃、物产丰富、河泊纵横、灌溉便利，是闻名于世的“鱼米之乡”，“生猪之乡”、“银杏之乡”、“水产之乡。2000年全市现有耕地319508公顷，水面滩地资源113333公顷。盛产稻麦、油料、棉花、肉猪、蔬菜、淡水鱼类等，是国家重要的粮棉、蔬菜和水产品生产基地。2000年全市粮食总产270.52万吨、油料11.23万吨、优质皮棉3万吨、水产品17.64万吨、出栏生猪163.48万头、羊65.69万头。实现农业总产值129.02亿元，农业商品率达60%以上。以银杏、螃蟹、蘑菇、甲鱼、青虾、淡水白鲳等为主的特种农副产品生产已形成规模。“大佛指