淮安楚州房地产项目产品户型定位报告-2008年-42PPT.pptVIP

本次汇报框架: Part 1 客户群体分析 项目推售计划与一期户型配比建议 产品细分，分类比准 推售策略：控制风险、价值前置，一步到位的低开高走 外立面建议 附 件:(区域在售个案户型配比统计资料) 建议一： 色彩明快的现代简约风格： 中心景观建议： 局部景观建议： 建议二： 建议三： 整体建筑的风格采用温和的现代主义风格，建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，营造温馨的居家氛围。 * * * 户型定位报告 淮安龙行地产 2008/03/23 ——楚州项目产品户型定位案 2008 谨呈：万诚集团 户型规划推导…… 分析点： 客户群体研究 竞争项目分析 市场成交和需求分析 项目自身条件研究 最终推导出面积比例和面积建议 目的： Part 2 竞争项目研究 Part 4 项目自身条件研究 Part 3 市场成交和需求分析 推导过程 1： 项目卖给谁？他们需要什么样的产品？ 1、目标客户构成及比例： 根据前期客源定位，我们确定了每一期的目标客户构成： 一期以公务员、银行职员、教师等事业单位职工、私营业主为主；老城区婚房需要的人群、乡镇居民为辅。 二期以老城区婚房需要的人群、周边拆迁安置户、乡镇居民为主；公务员、银行职员、教师等事业单位职工、部分抛售二手房业主为辅。 2、各目标客户户型需求： 拆迁安置户 公务员、银行职员、教师等事业单位 老城区需要改善居住环境的人群 部分抛售二手房业主 乡镇居民 私营业主及个体老板 三房 120~140 ㎡ 两房 70~100㎡ 三房 100~120㎡ 结论： 主力客源需求描述 对总价承受力弱 购买力较低 小面积 低总价 精致型房型 多为首次购房, 注重实用和性价比 推导过程 2： 分析过程： 竞争楼盘的户型配比目的要求： 由同质产品分析，找出基本变化规律。 26 191 2935 1631 17 合计 － － 140 20 － 一品华庭 － 144 462 72 － 翔宇花园 （未开盘） 书香门第 约100 （未开盘） 金莺华庭 8 23 168 204 12 运河嘉苑 － － 286 176 － 清华苑 － － 224 613 － 世纪嘉苑 － － 329 239 － 金陵名府 12 － 176 24 — 紫金花苑 － 12 463 68 — 阳光现代城 6 12 687 215 5 城市公馆 34.0% 二房 61.1% 三房 4.0% 四房 0.5% 0.4% 比例 复式 一房 项目 二房、三房占95%以上 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 120 －130 60以下 一房 ★ ★ 书香门第 ★ ★ 金莺华庭 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 翔宇花园 170－190 复式 ★ ★ 120－140 四房 ★ 140以上 ★ ★ ★ ★ 130以上 ★ ★ 一品华庭 ★ ★ ★ ★ ★ 运河嘉苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 190以上 ★ ★ 100－120 ★ ★ ★ 80－100 三房 ★ ★ 90以上 ★ ★ 80－90 ★ 70－80 两房 ★ 60－80 清华园 世纪嘉苑 金陵名府 紫金花苑 阳光现代城 城市公馆 面积范围（㎡） 房型 空 白 区 主力产品畅销区 机遇区 市场结论： 从市场上产品供应来看，二房、三房仍是主流，市场认可度最高。 从市场上户型面积配比来看，两房户型面积集中在80-100平米；三房集中在100-130平米； 80-90平米的二房产品虽然市场比例偏小，但已得到市场的认同，是目前市场的一个契机。 100-110平米的中三房产品成为每个项目主推的户型之一，受到客户的追捧，依然有很大的市场空间，推出产品风险性很小。 推导过程 3： 分析过程： 竞争楼盘市场成交和需求进行分析目的要求： 由市场需求，找出供小求大面积区间，初步得出本项目可参照的户型区间和比例 竞争市场的户型配比与销售情况 93% 1163 1245 总计 20% 1 5 110-120 ㎡ 71% 119 168 100-110 ㎡ 97% 718 741 90-100 ㎡ 99% 238 241 80-90 ㎡ 97% 87 90 70-80 ㎡ 销售率 已售户数 总户数 面积范围 两房市场： 两房市场供应量大,需求大。 两房供应主要集中在80-100 ㎡。 100~120 ㎡两房需求较小。 三房市场： 三房市场80~100 ㎡经济型小三房市场占有率偏低，但是需求大。 86% 2146 2487 总计 82% 133 162 130-140 ㎡ 89% 656 733 120-130 ㎡ 83% 684 821 110-12