长沙奥林匹克商业项目投资可行性报告.doc

长沙奥林匹克商业综合项目投资可行性 分析及盈利模式报告 前 言 长沙是中国中部重要的区域性中心城市全国发展和改革工作会议长株潭城市群经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。未来五年，长沙将进入以发展方式实现重大转变和综合实力明显提升为显著特征的重要发展期。长株潭城市群轨道交通、三市主干道互通、城市群中心区域项目基础设施配套等，将大大促使三市吸引地产资本快速推进城市建设和新城区开发。 前 言 2 1． 总论 5 1.1项目概况 5 1.2 建设单位概况 5 1.3 项目背景 5 1.4 编写依据、前提和方法 6 1.5项目建设的必要性 7 1.6一期开发工程主要经济技术指标 8 1.7二期开发工程主要经济技术指标 8 1.8结论及建议 9 2．项目开发成本 9 2.1土地成本分摊 9 2.2一期建设经济技术指标 10 2.3一期建筑安装及配套成本 10 2.3一期开发成本 10 2.4二期建设经济技术指标 11 2.5二期建筑安装及配套成本 11 2.6二期开发成本 11 3．项目租售价格参数 12 3.1公寓、SOHO价格 12 3.2商业街铺价格 13 3.3写字楼价格 14 3.4酒店式公寓价格 15 3.5集中式商业的租赁价格 16 3.6餐饮、娱乐的租赁价格 17 4．项目开发盈利模式 17 5．项目投资估算及资金筹措 19 5.1一期投资总额 19 5.2二期投资总额 19 5.3两期开发投资状况汇总 19 5.4项目实施进度设想 20 5.3项目投资与筹资计划 20 6．项目收益状况分析 22 6.1项目销售收入估算 22 6.1项目二期销售收入估算 23 6.3项目租赁收益估算 24 6.4五星级酒店经营状况预测 29 7．项目收益状况分析 32 7.1项目一期损益表 32 7.2项目一期现金流量表 33 7.3项目一期财务评价结论 34 7.4项目二期损益表 34 7.2项目二期现金流量表 35 7.3项目二期财务评价结论 36 7.4项目一、二期合并现金流量表 36 7.5项目财务总体评价结论 37 总论 1.1项目概况 项目名称：长沙湘天置地广场 项目建设地点：长沙市湘府路中路189号（天心区政府斜对面） 项目公司名称：湖南湘天房地产开发有限公司 1.2 建设单位概况 湖南湘天房地产开发有限公司于2001年2月，经湖南省工商行政管理局批准注册成立，注册资金为3010万元。 公司自成立以来，秉着“诚信、勤奋、创新”的企业精神，致力于房地产主业的发展，现已储备土地资源 1700 余亩，完成了数亿元的房地产投资，奠定了发展房地产主业的基础，建立了较好的社会资源平台。到2005年底，公司总资产已逾10亿元，净资产4.6亿元，专业技术人才80余人。 为实施省委、省政府关于长株潭经济一体化的战略构思，实现长沙市委、市政府关于“扩容提质，兴市拓南”的城建格局，2003年，湖南湘天房地产开发有限公司历经9个月的时间，高速优质完成了湘府路中段项目建设，于当年9月30日竣工交付使用。 1.3 项目背景 2004年8月份，该公司与中国第一房地产业品牌奥林匹克花园结成了战略伙伴，共同开发长沙奥林匹克花园项目。该项目占地500余亩，总建筑面积近60万平方米，项目总投资逾20亿元。 该项目具有中央政务区核心地段、强势品牌支撑、生态坡地主概念、主题文化社区、一流资源整合等优势。项目在2005年已全面启动，其开前期住宅发取得了成功，成为新南城区域规模最大、档次最高的标杆楼盘，树立了有相当大的品牌号召力和市场影响力。 项目商业地块北临湘府路，东至万芙路，西至五凌路，南至高家冲路。宗地位于长沙奥林匹克花园项目北端，项目总用地面积84290.48平米，地块呈梯形，东西宽516米，南北最长279米，最短169米。容积率4，建筑密度30%，绿地率40%；建筑西侧限高60米，东侧限高87米。 1.4 编写依据、前提和方法 依据： 1．依据国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（计投资[1993]530号）建设部标准定额司与房地产司组织制定的《房地产开发项目经济评价方法》建标[2000]205号 1.5项目建设的必要性 根据长沙城市发展规划及市场相关调查研究表明，湖南省政府的南迁及长株潭“两型社会建设综合配套改革试验区”根据长沙经济总量与增长速度拟合曲线建立的预测回归模型预测，到2012年，长沙市经济总量将达到4500亿元左右，2008-2012五年的年均经济增长率为13.5%左右。全国发展和改革工作会议长株潭城市群经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。相互