深圳金得岗厦旧改项目客户研究报告2007-140P.ppt

* 印象中的中心区：市民中心，政治、文化中心、写字楼林立，偏文化、政治，城市中心地带，主要交通干道，新的写字楼不断出现，未来会越来越旺。 目前，中心区拥有写字楼、行政办公中心、文化中心、图书馆、体育馆、城市休闲中心、五星级酒店等城市最高端的设施。 CBD配套齐全，独一无二的配套优势决定了CBD卓越的发展前景和潜力。CBD产业发展和深圳城市的定位有关，目前CBD企业杂乱，无清晰的定位，是因为CBD处于发展期，没有进行企业的过滤 。 深圳城市定位创意先锋城市 ，深圳进出口贸易发达，创意、先锋、活力，深圳中心区体现这些特征，活力体现在娱乐、高档公寓、商务中心。 中心区较之于香蜜湖、华侨城等豪宅区域占有的自然资源弱，但是它拥有独一无二的社会资源。 CBD将成为深圳商务中心区域并且将随着发展更加区域成熟完善。高档写字楼林立，但缺乏规划，不够好，商业配套不够完善。缺乏自然环境，比较嘈杂。 ——关于深圳中心区的看法 * 酒店式公寓客户主要是商务人士，境外，有一部分了解中国、在中国活动的外企员工，香港人，新加坡人、台湾人。还有一部分生意在中国，深圳是个停留地，每年来的频率高，购买做临时居所，也可以用作出租，这种人越来越多。 有客户接受，未来的中心区配套会越来越完善，入住率会增加，外籍人士与各公司高管在不同程度上都有需求，尤其是一些规模发展较为稳定的大公司。 在这里建酒店式公寓客户应该是在中心区上班的企业老板，他们在这里购房，可以将其作为中午休息的居所。此外，还应该有部分投资客。 酒店式公寓适合于高级白领（单身、2口之家）。 购买仅是用于投资，租赁者主要是外企的高管，公司有固定的住房补贴，且额度较高 。 ——关于酒店公寓客户群体 * 客户复杂，不能具象，主要是产业企业家、新兴行业CEO、新型企业主、专业豪宅投资客、政府官员（有灰色收入）、军工军火隐秘客户。 只要是城市商务中心，买的是保值，像收购黄金一样。客户跟城市辐射有关，城市中心豪宅买家，不分地域、不分功能（居住、投资）、不是全时段居住，全世界有一波这样的人，不好形容。 城市豪宅会有很多客户接受，主要是以下三种情况：20～30岁的年轻中产——更年轻的商务、时尚、活跃人群；40～50岁子女在国外的成功人士——注重生活便利，心理上寂寞，希望居住在城市；例如张华纲总裁。身边也有其它类似情况的朋友。富人阶层的第二居所——自我的空间，人和人之间的距离感。 客户会是企业主、专业人士多，作为第一居所，走几十米就到家了。家是作为商务功能的延伸，做超大户型。如纽约曼哈顿。 一般都是公司老板、私营企业主，高收入人群，肯定是自住为主。 ——关于城市豪宅客户群体 * 太大太小都不行，200平米左右比较合适。 购买150～180平米的房子作为第二居所，无太多的配套等方面的要求。 面积最好不要太大，50平米以内就可以了。 想要的房间面积在160-200平米之间，不希望太大，一家三口三个房间，跟父母住的话4-5个房间。如果是我购买的话，我就希望是舒适的四房或五房，面积250平米左右。 我喜欢100-150平米的两房或三房。 如果要选择，会选2房或3房，80平米～100平米，不作为家庭居住，可以作为单身时居住环境或第二居所。正常家庭居住空间希望是150平米～180平米。 ——关于面积需求 * 在户型方面，深圳目前已经做得很好了。但希望以后重视以下几个方面：卫生间应该有淋浴、浴盆、双洗手盆、双坐便器等；设置步入式衣帽间，衣柜要大，像我自己就需要两个1.8米的衣柜。 双套房设计，大储物间或衣帽间，客厅面宽超6米。接待宾客的宴会厅、娱乐厅。 喜欢大房间（面积25-30平米）、小客厅，客厅没人用，利用率极低，其他房间也不希望太小。经常陪孩子在书房看书。 每个功能房间的尺度要大，厅大房间大，对于购买此类房产的人群（主要是民营企业老板）不会特别关注这些总价的差别 。 ——关于功能需求 * 服务要有家政、管家服务，商务人士追求简单、高效率，商务生活丰富，需要会议会客、休息室，生活私密、方便，近距离生活。 在服务方面，除基本服务以外，还应该有高标准的定制式服务，在这方面做得比较好的有香蜜湖一号的中海“深蓝服务”。 如果是建酒店式公寓，那就应该引进专业的酒店管理公司，驻场管理，而不仅仅是以顾问的形式，这样服务和管理会更好一些。 服务标准做到位就可以，不求多求精。 期望高品味的服务档次，安全、干净，舒适。 ——关于服务需求 * 配套更多是利用周边的环境，周边有的可没，周边没的要有，完善整个配套。 城市豪宅的园林、规划应是高标准的，这可以学习港式豪宅。 中心区建筑楼高、覆盖率低，对于园林无太大要求，绿化要好，周边配套已经很齐全，小区就没必要了。 园林很重要，山、水、风水对每一个成功人