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物业管理公司规范化管理现状问题及对策 　　目前，我市住宅小区物业管理市场已逐步走向规范化，行业的管理也日趋成熟。物业产业由1999年成立的第一家国有物业公司——**市房产物业管理公司，历经十年发展，现有公、私兼营的物业公司30余家，管理面积也超过了800万平方米，物业管理覆盖率已超过60%，物业公司创造的产值已占据**地区国民生产总值的一定比重，**地区物业产业的快速发展、经济地位的持续上涨，使其成为了与我市经济协调发展，与广大人民群众生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业，它以经营为手段，以为业主提供优质服务为宗旨，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的，成为我市城市管理的重要组成部分。但是，作为新生事物的物业管理行业，在发展进程中必将遇到诸多的困难和压力，管理中许多不尽人意的现象也会随处可见，暴露出了一系列的问题和矛盾，如行业公信受到质疑；相关主体矛盾频发；有关制度尚待落实；市场机制有待完善；执法困境没有解决；行业风险日益加剧等。为此，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，就必须率先解放思想，转变观念，用科学、系统的管理理念创造企业个性品牌，创新品牌的知名度、美誉度、诚信度，这是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。 一、我市住宅小区物业管理的发展现状 　　我市住宅小区从**地区第一个物业小区——河东小区的开发建设，奋斗、四街、XX等诸多旧小区的逐年改造，新建商品房、采煤塌陷区及经济适应住房的兴起，已初步建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制，并随着我市城镇住房制度改革的进一步深化和城市建设的迅猛发展，进入了一个快速发展的新时期。物业管理的服务内容相当广泛，除房屋及附属设备、设施的维修、养护外，还有公共区域保洁、公共区域秩序维护、车辆管理、环境绿化美化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的特约服务，并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或公共事业单位交涉，以及房屋的使用管理等。近几年，物业管理新的服务体制不仅在新、旧住宅小区全面推广，而且已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业所采用，其市场需求空间也在不断的扩大。此外，我市住宅小区物业管理的发展还适应了城市房地产管理的新特点，即房屋产权的多元化，要求管理机构的权威性；住房制度改革和住宅商品化，带来房屋管理的有偿性和经营性；现代化写字楼功能的多样化，带来了管理内容的复杂性和专业性；住宅小区居民生活质量的提高，要求服务的综合性等，使其在市场中占据的比重越来越大。 　　同时，随着《物业管理条例》的颁布、实施，我市住宅小区物业管理的法律保障也逐步形成，相关部门制定了一系列涉及物业管理的法律、法规和行政规章，尤其是根据《物权法》的相关要求，XX年对《物业管理条例》又进行了重新修订，修订后的《物业管理条例》对“物业管理企业”向“物业服务企业”的过渡，职能的转变，进行了明确的规定。这些法律、法规和行政规章明确了物业服务的范围、业主、使用人及物业服务企业的权利和义务，使物业服务工作基本上做到了有法可依、有章可循，有效地改善了物业服务的法制环境。 　　二、我市住宅小区物业服务质量存在主、客观问题的分析。 　　1、物业服务企业缺乏诚信，服务态度引起业主不满 　　我市的物业服务从无到有，从弱到强，经历了计划经济向市场经济的转型。但是，作为新兴行业，法律、法规健全的相对滞后、市场机制的不完善、企业经营者的短视行为和投机取巧，使得物业管理行业只看到眼前利益，没有考虑到长远的发展，导致企业缺乏诚信，从而成为近年来消费者投诉的热点之一。归根溯源主要有： 　　(1)开发商失信于业主，遗留问题引发了后期物业服务的矛盾。在我市的物业服务中，此类问题主要表现在：小区居住环境被任意改动，房屋质量出现纰漏。开发商在出售房屋时，由于缺乏最起码的诚信，对业主是说一套而做一套，很多业主在入住时，会发现自己将要入住的小区出现绿地变车棚、健身场所变商业用房等更改规划问题，或是出现房屋漏水、墙体裂缝等房屋质量问题，但往往在找开发商交涉、索赔、甚至退房时都未得到解决，而部分项目是建管一家，物业公司隶属于开发商，所以物业公司也不采取任何解决措施，使这些问题被遗留了下来，造成业主和用户的不满。正是由于开发商和物业公司没有界定好彼此的责任，加上开发商“自建自管”、物业公司“子承父业”等现象的存在，严重损害了业主的利益。 　　(2)物业服务企业对业主的承诺不兑现，欺诈行为盛行。我市新建的住宅小区由于建筑面积较小，没有规范物业服务招投标制度，通常是由开发商授意某个物业公司实施物业服务，剥夺了业主选择物业公司的权利。虽然物业公司对业主承诺，要以优质的服务、严格的管理，来为业主创造温馨的家园。但实际的物业服务质量却差得很远，以至业主有上当受骗的感觉。如在对某小区调查中发现，该小区物业公司与业主签订《物