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7. 建材装潢、公用设施、环境景观 建材装潢分两大部分，一是指公共空间的外部装潢，包括大门的造型，楼宇的外立面颜色和材料，电梯的品牌、数量和修饰，以及大堂、走廊等各公共活动空间的地面、墙面和天花板的装潢美化，等等。外部装潢是大楼或社区的门面，大多发展商都倾力而为，使其日后的销售中有个很好的亮相。 二是私家单元的内部装潢，包括门窗的用材，客餐厅与卧室的地面、墙面和天花板的装修，厨房、卫浴的设备配置和用材装潢，等等。房间的内部装潢对一些中低价位的楼盘而言，一方面为了客户二次装修的方便，另一方面也为了减少建设成本，大多减而又减，仅维持最基本的标准。但对一些高品质的楼盘而言，房间的内部装潢又是必不可少的，不但在用材上你追我赶，而且更着重于设计与搭配。 公用设施也分两大部分：一是指日常生活中最基本的配套设施，如水电煤、通讯、电视、保安、车库，等等。二是指为大楼或社区的住户专门设立的额外公用设施，如室内俱乐部、室外运动场、小超市、小商务中心或其他半营业性的设施，这些设施一般不对外营业，仅为更周全地满足于本大楼或本社区客户的日常生活和休闲娱乐所需而设，它从另一方面反映着大楼或社区的品质高低。 环境景观可分为中庭主题景观、组团景观和宅间景观，通过花草树木、石材、水木等元素构成景观端景，反映大楼或社区的景观特征与品质。 8. 施工进度、交房日期 施工进度和交房日期，对期房而言，是客户据以买卖决定的两大重要因素。但是，施工进度往往受各种原因的困扰，很容易停工缓建，从而造成交房日期的拖延。即便施工正常许多人也无法把握正确施工进度和交房日期之间的关系，从而造成判断上的失误。下面，将最常见的三种公寓楼，在正常情况下的施工进度列表说明，以便对此有个正确的判断。 ? 开工 出地面 结构封顶 竣工交房 总计 多层6F 0 2个月 2个月 4个月 8个月 小高层18F/1B 0 4个月 5个月 8个月 17个月 高层30F/2B（带装修） 0 6个月 8个月 10个月 24个月 二、价格 价格是房地产营销中最基本、最活跃，也是最便于调控的一个因素，我们对价格的理解一般从单价、总价和付款方式三个方面深入。 1. 单价 单价指的是单位建筑物面积的房地价格，但对一个拥有几十套甚至上百套的楼盘来说，一个单价并不能说明问题。下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。 1) 起售单价。因为有层次、朝向等因素的差异，同一大楼的每套单元并不划一。习惯上，我们将底楼朝南单元的单价确定为计算基准（根据地区不同调整），并设定不同的层次系数和朝向系数，各个单元的单价由此计算而来，这个计算基准我们便称之为起售单价。 2) 最低单价。最低单价往往是层次、朝向等条件最差的单元所标定的单价，通常，最低单价便为起售单价。有时，为了促销的原因，有些条件好的单元也以最低单价出现，此时，最低单价便演变为促销价格。 3) 最高单价。最高单价往往是层次、朝向等条件最好的单元所标定的单价。 4) 平均单价。平均单价是指总销金额除以总销面积得出的销售单价，其中总销金额为可销售面积的总的销售金额。理论上，总销金额=平均单价*可销面积。 5) 主力单价。主力单价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价，是我们判断楼盘客户定位的关键。 单价基本上是地段远近、产品品质等各种因素的综合反映，是衡量比较一个产品的重要指标。通常，我们可以通过对起售单价（往往也是最低单价）和最高单价的了解而对整个单价体系略知一二。然后，因为促销的各种人为因素，起售单价、最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张，作为替代，平均单价、主力单价便成为判断一个真正价值构成的重要指标。但归根结底，对单价的最终把握，依旧是房屋的实际成交单价。 2. 总价 总价指每一个销售单元的房地总价格。销售总价=销售单价*单元建筑面积。 1) 最低总价。最低总价一般是面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元所标定的总价。 2) 最高总价。最高总价一般是面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元所标定的总价。 3) 总价范围。总价范围是指最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围，如果最低总价为28万元，最高总价为60万元，则总价范围表示为：28万~60万元。 4) 主力总价。主力总价是指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。如在下面的“总价配比表”中主力总价便为40万元。 5) 车位总价。车位总价是指单个车位的销售总价。每个车位所占有的动态面积一般为30~50建筑平方米。 6) 总价配比。总价配比是指依总价范围不同，各个范围