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密云项目投资分析报告 北京首创集团运营部 北京市别墅市场概述 区域别墅市场概述 项目地块分析 产品定位初步探讨 财务分析 北京市别墅市场概述 北京市别墅区域分布 北京市各区域别墅价格比较 可见，朝阳区别墅价格最高，均价达15000元以上，平谷地区的均价最低，只有4200元，而本案所在密云区域均价为6740元，仅高于平谷区与房山区，低于其他区域的价格。 决定别墅销售价格的因素 别墅市场客户分析 别墅市场客户分析 别墅市场客户分析 8000～9000元/㎡接受度较高。 别墅市场客户分析 独栋别墅成为主要需求。 未来别墅市场发展展望 市场供应 2005年北京市别墅供应量较大，保持300万平方米以上有效供应，而由于土地政策的影响及政府对别墅及高档公寓的一些限制，别墅用地已叫停，预计今后别墅项目不会大规模放量推出。 产品及价格 以往的别墅产品中联拼式供应的主流，但随着经济的发展，购买力的增强，房地产的水平不断提高，今后独栋别墅将是发展方向，也直接导致别墅市场价格的不断攀升。 建筑风格 随着行业的发展，建筑风格不再是完全照搬欧美风格，而是把这些建筑形态做的更加符合中国人的生活理念与习惯，并且更多的关注智能化及人性化设施，只要整体协调的建筑风格便是好的建筑风格。 户型设计 目前北京的别墅消费者大部分都不缺房子住，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式，因此他们需要的不仅是一座独门独户的住宅，而且更需要一个适应新生活方式，具有新空间概念、空间体验的高级住宅。基于以上原因，现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化，对生活方式的研究与探索更加深入。 北京市别墅市场概述 区域别墅市场概述 项目地块分析 产品定位初步探讨 财务分析 本区域别墅市场优劣势分析 土地供应量 土地供应量分析 以后该区域集中放量较大，有可能出现与本项目直接竞争的项目，但密云别墅市场将更加成熟，被市场所认可。 竞争产品分析——基本资料 周边项目位置比较 开发商品牌 由以上列表可以看出，本区域项目开发商品牌知名度不高，无法对项目品质起到很高的提升作用。 对比：首创巨大的品牌知名度可以为项目品质做好保障。 规划建筑参数 供应量 区域市场新近推出的项目不多，而且目前大多项目已处于销售的中后期，项目后期的供应量主要集中于后期供应，且未来供应量不大。 容积率 目前本区域容积率在0.4甚至更高的水平。 对比：就本项目现有容积率0.38来看，具有一定的优势。 绿化率 区域市场的项目绿化率主要集中在50—70%之间，个别高端产品已经突破90%。 对比：本项目39.5%的绿化率处于劣势地位。 建筑形式 独栋占有绝对优势。 户型分析（独栋产品） 由图可以看出，本区域独栋产品户型区间主要集中在250—350㎡之间，基本属于经济型别墅。但是大面积别墅上限已经被打开，说明本区域具备开发豪宅的条件。 主要取决于开发商的经营思路。 销售情况 开盘入住时间 由以上表中可以看出，本区域别墅项目开盘时间均在2005年9月之前，2006年未有新项目入世。入住时间主要在2006年。 由于本项目开盘期预计将在2007年中，届时本区域内项目已经进入销售末期，对本项目的直接竞争将不是很大。但是，仍不能盲目乐观，因为综合别墅产品的销售特点得出，销售周期长以及现房销售是两个至关重要的因素。所以，可能会对本项目形成潜在威胁。 销售价格 由表中所示，本区域独栋单价主要集中在6000—7500之间，但是亚澜湾已经冲破万元大关，说明本区域具备开发此类高端产品的条件。 市场需求分析 购买目的为旅游、度假、休闲、养老等居住。 购房客户以北京市区客群为主。 属于第二居所，居住频次不高。 经济型别墅更受欢迎，高端别墅需求不旺。 260-320平方米的户型成为主力需求面积。 结论：密云别墅市场的购买者主要来自于北京市区，购买物业多为二次或更多次置业，购买目的主要为旅游度假用，因此对于经济型别墅需求较为旺盛，对高端别墅需求不高，更多追求性价比。 典型个案分析 亚澜湾 亚澜湾项目分析总结 亚澜湾目前销售单价过万，户型面积300—800㎡，属于豪宅型别墅，可见，密云区域具备开发豪宅的底蕴。 从规划上看，该项目容积率仅为0．15，密度极低，绿化率达90％，项目紧临两河的基础上，中间设有8．7万㎡人工湖，名为观澜湖。 总结：具备开发豪宅基础，关键在于开发商的经营思路和经济实力。 典型个案分析 销售情况良好项目——白河涧 白河东岸，白河风景区内。属典型经济型别墅。白河涧项目总占地 19．49万平方米，分南北两期开发。 白河涧 该项目的整体规划并不能给人以太深的印象，整个别墅部分以联排为主，集中于中间部分，面临规划路一侧为少许独栋别墅。 白河涧 项目以暖色调为主，外立面材质为蘑菇石与