第9章 房地产估价程序房地产估价（第二版）课件.ppt

目录 第1章 从估价的角度认识房地产 第2章 房地产价格 第3章 房地产估价概论 第4章 市场比较法 第5章 收益还原法 第6章 成本法 第7章 假设开发法 第8章 地价评估 第9章 房地产估价程序 第10章 房地产估价报告 第9章 房地产估价程序 了解房地产估价程序的含义和作用，熟悉房地产估价业务程序，掌握房地产估价技术路线的设计及估价作业方案的制定。 * 教学目标 教学要求 　某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋 18 层高建筑中的 1～3 层，1999 年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自 1999 年一直处于亏损状态，因此欲出售该商场，现假设某集团公司欲购买该商场，并委托某估价行评估其客观合理的价格。 思考：若你是估价行的员工，该委托业务由你进行评估，设计估价技术路线。 引例 ?房地产估价程序的含义和作用 1 房地产估价程序的含义 房地产估价程序是指完成一个房地产估价项目需做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。 房地产估价程序可以分为以下 8 个步骤：①获取和受理业务；②拟定估价作业方案；③搜集与整理资料；④现场查勘估价对象；⑤综合分析和估算；⑥撰写与审核估价报告；⑦交付估价报告书及收取服务费；⑧估价资料归档。在实际估价活动中，上述 8 个步骤并不是完全割裂的，相互之间存在一定的交叉(如③和④就存在交叉，④现场查勘估价对象其实也是搜集资料。)，有时甚至需要一定的反复(如⑤，在分析和估算结果时，有时需要的资料不足，需要再次搜集资料。)，但这 8 个步骤是缺一不可的。 概括地说，估价程序有以下 4 个作用。(1) 规范估价行为。(2) 避免估价疏漏。(3) 保障估价质量。(4) 提高估价效率。 2 房地产估价程序的作用 ?房地产估价程序概述 1 获取和受理估价业务 1．估价业务获取 1) 估价业务来源 (1) 被动接受。被动接受就是坐等估价需求者找上门来委托估价服务。估价需求者可能是如下主体。① 房地产所有者、使用者或者代理人。② 房地产的欲购买者③ 作价入股，合资、合作开发经营房地产或者从事其他经营活动的一方或双方。④ 银行等金融机构⑤ 政府机构⑥ 法院⑦ 拆迁人 (2) 主动争取。 2) 估价申请委托房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括以下几方面。(1) 当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等)。(2) 评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等。(3) 申请评估的原因和用途。(4) 房屋产权人、土地作用人的领勘人。(5) 委托评估的要求。 3) 不应承接的估价业务在获取估价业务中，估价机构和估价师通过与估价需求者接触，根据了解的估价业务情况，判断是否能承接该项估价业务。不应承接的估价业务包括如下情形。(1) 与当事人有利益冲突或利害关系。(2) 该业务超出估价机构的业务范围。(3) 该业务超出估价师的专业能力。 ?房地产估价程序概述 1 获取和受理估价业务 2．受理业务 房地产估价机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内(如 3 天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。还要明确以下事项： 1) 明确估价目的 2) 明确估价对象 3) 明确估价时点 4) 明确价值类型 2 拟定估价作业方案 估价作业方案主要内容包括如下几个方面。 (1) 确定估价技术路线，初步选择估价方法，以便于以后的工作有目的地进行，详见9.3“房地产估价技术路线”。 (2) 拟搜集的资料及其来源渠道。 (3) 确定所需的时间、人员、经费。这是估价作业计划的关键内容，应根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告交付日期来确定估价任务量的大小、性质及难易程度，从而确定所需的时间、人员数量以及投入的经费。 (4) 拟定作业步骤和进度安排。 ?房地产估价程序概述 3 搜集与整理资料 房地产估价需收集的资料主要包括以下几部分内容。 (1) 产权资料。(2) 房地产建筑开发资料。(3) 房地产使用资料。(4) 市场资料。 4 现场查勘估价对象 现场查勘的主要内容有以下几方面。 (1) 对土地的查勘。 (2) 对房屋的查勘。对房屋查勘的主要项目如下。① 鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。② 确认房屋的结构、装修、设备和面积。③ 确定房屋的建造年份。④ 评定房屋成新。 (3) 勘丈绘图。 (4) 拍照、录像。 (5) 对环境条件的确认。 ?房地产估价程序概述 5 综合分析和估算 综合分析和估算是房