汇金国际住宅销售思路及推广分析.docVIP

汇金国际住宅销售方案 市场分析 从2010开始，政府对房地产市场进行新一轮调控。此次调控呈现出时间长，调控措施多力度大的鲜明特点。在很大程度上，打击了客户投资住宅产品的信心。因此经历两年的调控后，住宅产品存货大量增加，价格出现下行的趋势。 就目前黄山市的现状，黄山主城区在售项目多达20多个，销售额比较靠前的楼盘有御泉湾、颐和观邸、江南新城、元一、栢景雅居、碧桂园、绿地滨江一号等等。这些楼盘呈现出几个特点：小区规模大、多数为实景现房且具备一定口碑、开发商实力较强、在屯溪市场经营多年拥有相当多的客户群。但也由于城市发展规划的原因，这些地块都不在屯溪传统的黄金地段，属于政府规划的新区。 总的来看，屯溪住宅市场2012年市场成交均价除经开区外在5000元/平米上下，主要价格带动者就是滨江一号、御泉湾、江南新城、颐和观邸、栢景雅居、江南一品等项目。这些项目今年的销售额也占到了整个市场较大的比重。其中，御泉湾、颐和观邸、栢景雅居等均已上亿甚至两亿。 这些主力项目的价格动向不仅影响整个房地产市场，更是直接影响了消费者心目中对本地住宅市场价格的认知。购房客户心理的价位基本都在5000左右，甚至更低，因此这应该是项目在定价中考虑的主要因素之一。 产品分析 目前，汇金国际在售面积主力户型为85两房及140三房。户型相对比较单一，且大户型体量较大。在目前市场低迷、价位较高、户型偏大的因素下，销售难度较大。 主力户型中，两房设计进深较长，开间短，房内格局不是很合理，影响了消费者的购买信心。目前，本地市场最受欢迎的户型为110平米左右三房，且客厅主卧朝南，房型尽量方正，与本案户型结构存在一定差距。 高层住宅的开阔视野是其中比较重要的卖点，但本案现场与想象中还是有一定差距，周边有较多的高楼且楼层也达到了十几层，降低了高层的价值。 价格策略 综上所述，本案拥有其他在售项目不可比拟的地段优势，处于屯溪传统中心地段，交通便利；且项目本身规划有大体量的商业；本地人心目中的绝好地段。但比较其他项目及自身的一些因素影响，建议定价不能过高，以免引起“叫好不叫座”的尴尬。 根据公司提供的之前的销售价格，两房在5800，三房东边套7000以上，西边套6000-6800不等，与客户的心理接受程度存在较大的差距。且销售定价有问题，房型价差太大，朝向差更大，东西方向有时差接近一千元。根据本地市场的消费者心理，在朝向上不会存在这样大的差距。而且，考虑了客户接受能力的原因，一般小户型定价是要高于大户型的，当然，结合本案地段优势及所定位的客户群体是比较高端的人群，因此大户型定价可以略高，但差价也不应该太大。 建议两房与三房价格差价同一楼层在200元左右，东西朝向差也在200元左右，实际成交均价三房5800，两房5600左右。考虑到前期已购买的业主心理，因此价格表价可以做高，表价可以在此价格基础上加上500左右，我们通过优惠方式将价格降下。因前期已经交房，价格变动一块不会对老业主产生较大影响。 优惠方式（春节期间） 存抵优惠，两万抵六万，只要缴纳两万元定金，在签约时两万元定金可以抵六万元房款作为新春贺礼； 付款方式优惠，一次性付款9.6折，按揭优惠看首付比例，4成9.9折，5-7成（不含）9.8折，7成-10成（不含）9.7折； 新年礼包 上门客户均赠送小礼品，下定客户即送5000元过年红包（房款中减掉）。 推广计划 售楼部的包装 售楼部店招色调，昭示性不强；体现不出项目高端的形象；案名设计混乱，不能给人留下第一印象。建议对店招重新设计，色调应体现活力、高档的特点，突出案名，案名字体重新设计。 （售楼部内部另议） 项目现场包装 入口广场处设置指示牌，停车场导示牌等；入口处屈臣氏入驻广告重新设计，在屈臣氏入驻店外做重点包装，其余入口店及里面一层店用写真画面包装，营造出一种商业氛围；住宅楼高层处主打两个巨幅喷绘广告，一是住宅信息二是屈臣氏入驻信息。 广告推广渠道及费用 网站 今年在两家有影响力专业网站投放广告，市民网、安房网（暂定），费用预计25万。 报广 在项目有重要主力店入驻、屈臣氏开业、重要的销售节点、活动等投放，根据投放次数不同，费用不定，预计全年10万。 户外广告 高炮：在市区内及各高速路口选取2-3块高炮 费用预计40万。 桁架：屯溪各主路口，传达信息时间长，受众群广泛，但价格较高，两个月14万左右。 短信 重要活动节点发放，每次在1.5万左右，预计费用20万。 今年推广费用预算为120万，加上销售物料制作、印刷等费用，预计在150万上下。 春节期间，因时间紧，广告位洽谈及广告设计已经来不及，故这段时间主要以短信发放及报刊夹报的形式将销售信息释放。 以下为赠送的简历模板不需要的下载后可以编辑删除，谢谢！！ 性别：女 民族： 现居地：广东省 出生年份：198*9