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楼市新政策的冲击波 ——房价将走向何处？?? 2010-5-5 一、楼市新政的背景——疯狂的楼市 房地产市场的快速发展已经成为近10年来我国宏观经济中最具有特色的现象之一。房地产市场的快速发展一方面积极的促进了我国经济的发展，另一方面由此带来的房价过快上升逐渐成为了一个社会问题。使其成为社会问题的关键原因是，房地产本身具有的双重属性，一方面房屋作为人们生活的必需品，无论高收入者和低收入者都无法离开它；另一方面，房地产还具有资产的属性，使得它成为高收入者的投资工具。当前，房地产的后一种属性胜过了前一种属性，使得房地产成为人们的投资甚至是投机的工具。不断高涨的房价令居住需求的家庭望“楼”兴叹。 面临这样的一个矛盾，面对不断高涨的房价，国务院在4月17日发布了“关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，试图稳定房价。这一政策被称为房地产的“新国十条”。不少人士认为，新国十条将使我国房地产业发生重大变化，商品房价格将下降。那么，我们不禁要问，国务院为什么要发布这样严厉的政策，我国房地产市场到底怎么了？下面主要从房地产价格来看我国房地产市场的疯狂变化。 近十年来，我国房地产市场经历了一个快速发展的黄金时期。如图1所示，从2000年以来，我国商品房销售额呈现出爆发式增长。2000年全国商品房月度平均销售额为297.7亿元，全年销售额为3572.0亿元。到2009年，全国商品房月度平均销售额达到了3666.2亿元，全年销售额达43994.5亿元。短短的10年时间里，销售额增长了11.3倍，年平均增长率达到32.2%。从这10年中，商品房销售额有三个年份出现了超乎寻常的快速增长，它们是2005年、2007年和2009年。这三年的商品房销售额年度增长率分别达到了74.3%、44.3%和82.8%。 图1：我国商品房销售额变动趋势（2000年1月——2010年3月） 数据来源：国研数据 如此快速增长的商品房销售额不仅仅是因为供给的较快增加，商品房价格的快速上涨也起到了很大的作用。数据显示（见表1），这10年中，平均销售价格上涨对于销售额增加的贡献率在2004年之后的年份要比之前高。其中，2004年价格上涨对于销售额的贡献最高，达到40.0%；2006年和2007年价格上涨对于销售额的贡献都达到三分之一；2005年和2009年价格上涨的贡献都达到四分之一；而2001年至2003年价格的贡献率都在五分之一以下。在销售额下降的2008年，价格下降的贡献率反而小，只有1.2%，说明在这一年楼市不景气下，主要是销售面积的下滑，销售价格基本没有下降。另外，最新数据显示，2010年第一季度，商品房价格的上涨对于销售额上升的贡献率达到了44.9%，创历史新高。 表1：商品房销售价格上涨对销售额的贡献率（2001年——2010年第一季度） 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Q1 价格上涨的贡献率 19.8% 12.4% 11.2% 40.0% 26.2% 32.3% 33.5% 1.2% 25.5% 44.9% 数据来源：国研网整理 在这10年中，我国商品房价格出现快速上升的变化，这正是构成当前严厉政策的关键因素。图2显示了商品房平均价格的变化趋势[1]。在2004年之前，我国商品房价格上涨较为平缓。2000年全国商品房平均价格为2103.1元，到2003年上升到2378.8元，3年间的年度平均增幅为4.2%，表现出较为温和的上涨。考虑到我国当时的利率水平和经济增长率，房价的这一增长速度是合理的。然而，2004年后，商品房价格出现快速上涨的局面。2004年至2009年年均涨幅达到12.0%，接近2000年至2003年涨幅的3倍。而2004年、2005年、2007年和2009年的涨幅都超过了14%（见表2）。其中，2005年和2009年的涨势最为惊人，2005年商品房均价达到3242.0元，上涨幅度达到19.5%；2009年商品房均价达到4694.5元，上涨幅度达21.1%，是过去10年间涨幅最大的一年。另外最新数据显示，2010年第一季度商品房的平均价格继续快速上升，达到了5192.9元，同比增长了16.1%。因此，从2000年到2010年第一季度，全国商品房均价总体上涨了146.9%。如此快速的房价上涨使得我国房地产市场逐渐呈现出一种泡沫市场特征。 图2：我国商品房平均价格变动趋势（2000年1月——2010年3月） 数据来源：国研数据 表2：商品房平均价格涨幅（2001年——2010年第一季度） 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010Q1 平均价格的增长率 5.8% 2.9% 3.8% 14.1% 19.5% 4