其二是要求确认八海通经贸公司与新世纪公司之间的商品房买卖合同.PPTVIP

* ——范蔡七吃货 PPT：by 蔡诗爽 组长：范阳 组员：蔡诗爽 吴小怡 崔凯琪 徐映珠 王 鹤 王苑兵 大家好~ 又是我出场了 案例5： 原告：刘文，地设五金商店业主。 被告1：八海通经贸公司。 被告2：新世纪公司。 2004年3月16日，八海商厦所有人八海通经贸公司（以下称八海公司）与原告刘文签订《商业用房租赁合同》，合同约定：八海公司将八海商厦一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋出租给刘文，租赁期限自2004年4月1日起至2014年3月31日止。合同签订后，八海公司将合同约定的房屋交付给刘文，刘文装修后实际入住并经营地设五金商店。2004年10月5日，八海公司与被告新世纪公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：八海公司将八海商厦（建筑面积为8360.50平方米，土地面积为3487.65平方米）出售给新世纪公司，房屋总价款为178 00万元。后双方办理了房屋产权过户手续，新世纪公司分别于2004年11月29日、12月24日依法取得了八海商厦的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。12月24日，八海公司鉴于该房产的部分房屋已被出租的实际情况，向地设五金商店发出了“关于变更商业房屋租赁合同主体的函”，告知八海商厦的产权所有人已变更为新世纪公司，承租户应尽早与新世纪公司重新签订商业房屋租赁合同，新的商业房屋租赁合同将不改变原有租赁合同的主要商业条款。原告刘文收到八海公司的通知函后，认为所有权人八海公司出售八海商厦时应通知自己，并行使优先购买权。遂起诉至法院，要求确认八海公司与新世纪公司之间的商品房买卖合同无效。 问题：原告的诉求是什么？能否得到法律支持？其依据是什么？请据此书写案例分析报告。 刘文 八海公司 注： 标的物A：八海商厦一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋 标的物B：八海商厦 新世纪公司 （租赁关系） 标的物A （买卖关系） 标的物B （主张优先购买权，确认该合同无效） 法律关系图： 讨论记录 记录人：吴小怡 时间：5月13号（星期天）下午4点半—6点 地点：学二饭堂 主题：关于案例5的讨论 发言：范阳、蔡诗爽、王苑兵、吴小怡、徐映珠、王鹤、崔凯琪 观点： 蔡诗爽、范阳：原告的诉求是主张其对被告1的优先购买权，要求确认被告1与被告2之间的商品房买卖合同无效。我们认为并不能得到法律的支持，主要是由于被告与第三人（被告2）之间的商品房买卖合同已经成立并且生效，第三人也已进行过户登记。根据第三人善意取得制度和登记生效主义，认为原告虽然对被告1享有优先购买权，但并不能对抗善意第三人，因此原告请求确认被告与被告2之间合同无效的诉求不会得到法律支持。但我们建议原告主张被告1的违约责任，可获得一定补偿。 崔凯琪：根据《合同法》第二百三十条，八海通经贸公司应在出卖八海商厦之前通知刘文，刘文享有在同等条件下的优先购买权。但八海通经贸公司是在与新世纪公司签订买卖合同并办理房屋产权过户手续后才想刘文发出信函告知，违反了《合同法》的相关规定。 王苑兵：原告的诉求是 要求确认八海公司与新世纪公司之间的商品房买卖合同无效。他的诉求不能得到法律支持。第一，房屋承租人有优先购买权。但是刘文租的是八海商厦一层西侧的大厅，并非整栋大厦而且刘文承租的大厅是不能与整座大厦分离的。所以，就算承租人有优先购买权也是有瑕疵的。第二，八海商厦的所有权已经转移到新世纪公司。物权优于债权，所有权已经转移，承租人的优先购买权不能使合同失效。第三，但八海商厦没有优先通知刘文要卖商厦，要负违约责任。刘文可将要求房屋买卖合同无效改为要求八海商厦承担违约责任。 吴小怡：八海通经贸公司与新世纪公司之间的商品房买卖合同无效。因为其出租的大厅并不是大厦的全部。而个人认为优先购买权指的是物体整体的购买权利，而不是分割出来的某部分。所以我觉得合同无效。 徐映珠、王鹤：就刘文行使优先购买权的标的来看，这涉及局部承租人的优先购买权可否及于出租人出售的整栋出租房屋。 刘文理应只能对其租赁的部分享有优先购买权。但即使对于承租人承租的部分房屋，承租人也不当然地享有优先购买权。应视具体情况而定，看承租人租赁的部分房屋可否独立于整体房屋，从而事实上可以成为买卖合同的标的物，在这样的情况下承租人才享有优先购买权。根据本案，刘文承租的是八海商厦中的一层西侧大厅建筑面积380平方米房屋，根据常识都可知这是八海商厦不可分割的一部分，并且也没有独立的产权不能成为买卖合同的标的物。所以综上所述，刘文的行使其优先购买权的请求法律是不予支持的。针对原告第二个诉讼请求，要求确认八海通经贸公司与新世纪公司之间的商品房买卖合同无效，法律也是不予支持的，因为商厦已经办理了过户手续