xin第3章房地产估价的原则与程序.pptVIP

第三章 房地产估价的原则与程序 学 习 要 求 熟悉房地产估价程序；房地产估价技术原则与行为原则。掌握独立、客观、公正原则；合法原则；最有效使用原则；估价时点原则；替代原则。 第一节 房地产估价的原则 房地产估价原则：是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了房地产价格形成与运动的客观规律，并总结出的一些简明扼要的、在估价活动中应当遵守的法则、标准或应注意的问题。 第一节 房地产估价的原则 原则究竟有几个，看法不一致： 1995年，我国房地产估价师协会提出6个原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。 美国房地产估价协会提出10个原则，即预测、替代、变动、竞争、收益递增递减、贡献、均衡、适合、供需、最有效使用原则。 日本的房地产鉴定评价基准，上述10原则+收益分配原则= 11原则 我国房地产估价规范，4条原则：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。 第一节 房地产估价的原则 房地产估价原则分为估价的技术原则和行为原则。 房地产技术原则是行为原则形成的基础，而行为原则是技术原则在评估中得以实现的保证。 估价规范对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这是房地产估价的最高行为准则。 在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有：合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则 一、独立与客观、公正原则 所谓独立： 一是指估价机构本身应保持独立性 ； 二是指估价机构和估价人员应与待估对象及评估各方当事人无任何利害关系； 三是指估价机构和估价人员在估价过程中不屈从于任何外部压力，拒绝各种非正常的外部诱惑，凭借自身专业知识、经验，遵循职业道德的要求进行估价。 所谓客观，是指估价机构和估价人员应从客观实际出发，按照事物本来的面目进行估价，而不应受到自身的偏好和情感影响。 所谓公正，则是指估价机构和估价人员在估价中应处于中立立场，做到公平正直，不偏袒任何一方，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价格。 二、合法原则 合法原则必须以估价对象的合法权益为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点：??? (1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属证书或者统一的房地产权证书。 房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。 土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。 当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 注意： 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。包括合法产权的和不合法产权的 。 在估价时，应按照估价对象的真实产权状况进行。 (2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 (3)在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 (4)在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。 如经济适用房要符合国家规定的经济适用房的价格构成和利润率的限定等。 三、最高最佳使用原则 要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 这种最高最佳使用必须是在法律允许范围内的一种使用，必须满足合法原则的要求。 （一）最高最佳使用方式 包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度三个方面。 最佳用途：在规划等法律法规许可前提下，选择最大发挥效用的用途。在估价时，应以可能的最优用途进行估价。 最佳规模：按照规模报酬规律。（随着投入的增加，产出发生不同的变化。即在扩大规模的过程中，经历收益递增，收益不变，收益递减三个阶段。） 最佳集约度：商住以及人均密度、配套设施达到一最好的配合集中情况 。 在判断和选择最有效使用方式时，结合均衡原则、适合原则和收益递增递减原则等。 房地产与外部环境最协调，内部构成要素的组合最恰当的时，即是最高最佳使用。 （二）寻找最高最佳使用的一般程序 1.列出可能的每一种潜在使用方式。（在法律法规允许的范围内的使用方式） 2.按照下列四个方面依次筛选（按照四个标准