威斯顿联邦大厦价格分析策略.docVIP

“威斯顿联邦大厦”项目投资策略报告 一、项目后续建设资金投入量分析 根据对“美岭”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续工程资金投入如下表2.1所列。 表1.1 后续工程资金投入量表 时 间 工 作 内 容 预计投入（万元） 2001-10-8—— 2001-12-31 项目取得，外立面、大堂装修及环境绿化方案招标、确定。 11850＋2,000 2001-11-1—— 2001-12-30 大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购。 1,000 2001-12-30—— 2002-3-31 外立面开始施工完毕，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热。 1,500 2002-3-31—— 2002-6-1 安装工程施工，强势宣传推广，公关活动促销。 1,500 2002-6-1—— 2002-8-30 项目内部装修，房屋验收。 2,500 2002-8-30—— 2002-10-30 项目竣工交付使用。 2,000 总 计 =SUM(ABOVE) 10,500 投入月度计划 二、项目销售分析与预测 1、项目定价策略及指标 （1）定价原则——“低开高走”。便于使项目在开盘后，营造市场价格只升不跌的良性局面，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望；同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。 （2）价格重心。根据目前成都市商务楼较为疲软的市场态势、较低的购买力水平及市场发育程度，建议“美岭”项目销售重心（裙楼、高层写字楼等高价位单位）适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高，同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。 （3）定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体价格定位原则，我们认为“美岭”项目塔楼、裙楼、地下停车场分别以6800元/㎡、9000元/㎡、3000元/㎡作为项目启动均价是适宜的，同时也留下了相当程度的市场操作空间。在本报告相关测算中，将以此作为定价基础。 2、项目销售资金回笼预测 我们根据与“美岭”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的其它城市相似发展阶段及相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期各营销阶段的总体安排，我们对本项目的市场销售形势作出下述模拟预测： 按目前成都市商务楼外部市场条件及现有类似项目销售规律，预计项目在18个月销售周期内（即2002年3月～2003年8月期间内），按上述均价基本上可完成约95%的总销售量，即完成塔楼销售17924.98㎡、裙楼销售14463㎡、地下停车场销售9724.5㎡。 在此情况下，根据上述基本定价策略，“美岭”项目销售条件及销售回款情况预测如下表1.1所列： 表1.1 项目销售预测（正常预期） 推广进度 销售进度 销售面积(㎡) 均价(元/㎡) 销售回款 （万元） 备 注 内部认购期 (2002.1.1~2002.3.15) —— —— —— —— —— 开盘期 (2002.3.15~2002.4.15) 10% 1991.66 6500 1294.58 塔楼 1607 8000 1285.6 裙楼 1080.5 2500 270.13 地下车库 小计 =SUM(ABOVE) 2850.31 强销期 (2002.4.15~2002.6.30) 30% 5975 6500 3883.75 塔楼 4821 8500 4097.85 裙楼 3241.5 2800 907.62 地下车库 小计 =SUM(ABOVE) 8889.22 持续期 (2002.7.1~2003.8.31) 60% 11949.98 7000 8365 塔楼 9642 9500 9159.9 裙楼 6483 3200 2074.56 地下车库 小计 =SUM(ABOVE) 19599.46 三、项目后续工程投资现金流量分析 2、项目投资现金流量分析 综合上述分析测算结果，“美岭”后续工程预期投资现金流量由下表2.2给出。 表2.2 项目后期投资收益平衡表 序号 项 目 开 发 经 营 年 度 2001年 2002年 2003年 合 计 1 现金流入(销售收入) —— 20139.29 14199.69 =SUM(LEFT) 34338.98 2 现金流出 15100 =SUM(ABOVE) 9658.36 =SUM(ABOVE) 1291.98 =SUM(LEFT) 26050.34 2.1 建设投资 14800 7500 —— =SUM(LEFT) 22300 2.2 销售经营税金及附加 —— 1208.36 6