地铁大坦沙项目前策报告.ppt

政 策 篇 影响房地产市场未来发展的主要政策措施 影响房地产市场未来发展的主要经济因素 影响房地产市场未来发展的主要政策措施 ①对申请贷款的房地产企业要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%. ②对“成立不满3年且开发项目较少的专业性、集团性开发商慎贷”. ③对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用. ④借款人住房贷款的月房产支出不得超过月收入50%. 影响房地产市场未来发展的主要政策措施 ①闲置土地在两年内不开发的将无条件收回 ②2004年8月31日以后，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让 ③要求土地出让金须一次性缴纳 影响房地产市场未来发展的主要政策措施 ①调升合并贷款的最高贷款额 ②减少首付款比例 ③提高个人可贷额度比例系数 ④放宽申请贷款的贷款人关系 ⑤提升公积金贷款的使用频率 ⑥简化公积金审批政策，加快开发商资金流通 影响房地产市场未来发展的主要政策措施 ①到2005年末，广州常住人口要控制在1130万人以内，到2020年则要控制在1500万人以下，而且将逐步减少老城区的人口密度。 ②从2004年1月1日起将正式以准入条件取代现行入户政策和城市基础设施增容费政策。 ③广州常住户口市内自由迁移。 ④从2004年1月1日起凡本市常住户口人员到国内外其他地方就业、学习、生活后需回本市的，均可申办恢复户口手续。 影响房地产市场未来发展的主要经济因素 ①吸引港澳商进驻本地发展 ②增加各类物业的需求 ③促进本地经济发展 影响房地产市场未来发展的主要经济因素 ①未来城建规划大跃进 ②推进“青山绿地，碧水蓝天”工程 ③加大危房改造的力度，为广州的房地产市场发展提升有利的平台 地块分析 项目地块周边环境分析 土地SWOT分析及建议 开发风险分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 地块分析 定 位 篇 目标客户群定位 项目产品定位 项目市场定位 项目形象定位 定位实现关键分析 项目价格定位 目标客户群定位 目标客户群定位 受访者以25～45岁为主，多为已婚人士。——购房需求明显 受访者家庭月收入以5500～7000元为主。——属于中等水平 受访者多为在荔湾区工作或生活。——地域情结比较浓 大部分受访者现阶段居住面积在40～80㎡，而外地人多为租户。 ——改善居住环境需求迫切 多数受访者追求交通方便，地铁物业是首选。 ——项目发展的可行性很高 目标客户群定位 近五成受访者在未来两年之内有购房意向。——市场潜力巨大 大部分受访者考虑在荔湾区置业。——舍不得离开繁华 要求物业带标准装修，购房目的多为改善生活环境。 ——对生活质素有一定要求 两房和三房是市场客户的主力选择。——居住功能性简单 客户选择60～80㎡两房，80～120㎡三房。——实用性买家居多 接受3500～5000元/㎡的价格水平，总价在30～50万。 ——表面上承受能力并不高 目标客户群定位 大坦沙本土区域。 荔湾区南岸路、中山八路、荔湾路、康王路、黄沙地段。 芳村区滘口客运站、桥东小区、芳村大道北。 白云区增槎路、罗冲围、同德围。 南海黄歧。 甚至跟随地铁扩展到中山路乃至烈士陵园。 目标客户群定位 目标客户群定位 目标客户群定位 两房和三房单位所对应的客户的家庭月收入在6000～10000元，这正是我们细分出来的中端客户，也正是市场上有购房需求最大的主流客户。 目标客户群定位 产品定位（建立心目中的产品模型） 项目产品定位 项目总占地面积 327025 ㎡，可建设用地 241495 ㎡，总建筑面积小于等于 434691 ㎡。 建筑密度小于等于23%，容积率小于等于1.8，绿化大于等于35%，规划住宅数小于等于6210套。 项目产品定位 建议将整个项目按照横向的规划路划分为南北两区，而南北两区细分为南区一期、南区二期、北区一期、北区二期四大部分。并在南区中央、北区中央、西部江景设置三大景观轴线。 项目市场定位 项目是占地32万㎡的规模宏大的社区。——具备了“造城”的条件 双地铁复合概念 。——交通方便、住宅价值带动、商业价值带动 政府对大坦沙政策倾斜 。——升值潜力巨大 教育配套齐全 。——一站式教育体系 天然资源优势 。——利于营造生态概念 500米江景水岸线 。——利于提升形象档次 项目市场定位 地铁公司的品牌形象 发展商实力雄厚，能保证项目各阶段所需资金，抗风险能力强。构筑地铁地产品牌平台，更有利于推广的渗透力和持续性。 岛岸式生活模式