伟业顾问-北辰·百旺新城III期项目项目判断.ppt

分区供应量分析 分区潜在供应量 潜在项目分布 市场分析/需求状况 需求状况 高校与科研机构 山后四镇规划 科技园入住 定位篇（结束） 06-07年山后区域新增供应价格基本都在7000元/平米以上； 山后地区（冷泉/永丰）中低密度（叠拼/洋房类）产品单价都在8000元/平米以上； 清河区域的产品预测均价在6000－7000元左右。 潜在项目价格水平 06-07年新项目价格水平 价格特征 00-06年1-3月价格变化及06-07年价格预测 近年价格变化情况 价格特征 2000-2005年，本项目所在竞争区域内的住宅价格保持在5-9％上涨幅度。 自2005下半年以来，随着区域土地实现招拍挂带动土地成本的增加，同时经验丰富开发商的进入促进区域产品升级等因素，可预测该区域住宅价格涨幅将以年增长900-1200元/平米、12-15％的速度提升； 07年区域平均价格水平将突破9300元/平米，区域的市场前景十分看好。 价格变化情况 价格特征 价格特征 洋房的05-06年价格水平在8000-8500元/平米。 普通小高层点式、板楼的住宅价格水平保持在6200-6700元/平米。 其中6-9层带电梯住宅的平均价格水平较高，在7300-8000元/平米； 分物业类型价格特征 （ 截至06年3月） 分物业价格特征 价格特征 价格特征 分物业价格变化特征 分物业类型各年价格变动曲线 区域住宅市场从02年开始发展，以6层和小高层为主，02年价格增幅较大，分别增长12％和21％，03-05年价格增长趋于平稳； 普通6层价格在6400-6600元/平米，价格增长幅度呈下降曲线，03-05年增幅在8-4%之间，价格增长200-400元/平米。 小高层价格在6100-6500元/平米，价格增长幅度在6-7%之间，年价格增长350-400元/平米。 带电梯多层住宅05年以后开始进入市场，且表现较好，价格在7300-7500元/平米，年增幅在6-8%之间。 价格特征 分物业价格变化特征 分物业类型各年价格变动曲线 洋房/情景公寓从04年开始出现，平均价格从04年的6400元/平米增至05年的9500元/平米，代表项目百旺茉莉园和万科西山庭院； 年均价格增长率在13-15%，年价格增长约1000-1100元/平米。 区域联排别墅供应较少，代表项目领袖硅谷，价格从7500-9500元/平米； 年均价格增长率在10-13%，年价格增长约600-1000元/平米。 低密度别墅价格特征 价格特征 西北城区低密度产品－西山区域、京昌高速沿线区域分物业价格水平 西北城区独栋/双拼别墅平均价格在18000-23000元/平米，价格处于高位，年均增长稳定； 西山区域联排别墅价格在10000-13000元/平米。 京昌沿线经济型独栋别墅价格在10000-13000元/平米。 总价分析 多层 小高层 洋房 高层 普通多层和小高层总价集中在80－100万元； 洋房/情景公寓主力总价在110－140万元左右； 高科技住宅(上第MOMA)，总价在140－180万元， 定位高出同类市场。 80—100万 110—140万 区域市场主流产品总价特征 价格特征 150-250 150-300 10000-13000 1.0-1.2 洋房/TH 350-550 600以上 18000-23000 0.3-0.6 独栋/双拼/合院 主力户型 总价 单价 FAR 产品类型 价格特征 西北部城区低密度产品－西山区域、京昌高速沿线区域分物业总价水平 低密度别墅总价特征 380-1000 600-1000 18000 0.35 独栋别墅 200-230 150-200 6000-8000 0.7-0.8 联排别墅 200-300 250-400 9500-12000 0.2-0.5 经济型独栋 主力户型 总价 单价 FAR 产品类型 西山区域别墅以顶级豪宅为主，单价在18000-23000元，高端别墅总价600-1200万元；联排别墅总价在150-300万元。 京昌沿线别墅类产品单价在8000-12000元，总价集中在150-400万元。 西北部城区低密度产品－西山区域、京昌高速沿线区域分物业总价特征 价格特征 低密度别墅总价特征 高低分化明显，低密度别墅总价300-600万元的供应是现状市场空白点。 百旺新城III期项目供需市场研究 供应量及特征分析 价格及特征分析 需求特征分析 区域需求分析 西北旺区域潜在购房需求分析（深访） 典型个案 海淀区人口统计（2003年底） 人口总数：244.6万 户籍人口：178.4万 农业人口：11.