南京房地产季度总体形势分析(doc69).docVIP

2004年三季度南京房地产研究报告报告 第一节 市场容量分析 市场容量，是指在一段时间内、特定区域市场中、消费者有购买能力支撑的、对某种商品的现实的和潜在的市场总需求量。由于存在着大量的购房需求，南京的房地产市场近几年一直处于高速发展的阶段，但市场中结构性的供求矛盾却日益突出，这种矛盾表现在目前南京房地产市场中各区域、价位、楼型、套型等方面的供应量与需求量（市场容量）不平衡。市场容量分析即有效需求量分析是房地产市场研究的基础，及时把握市场容量及产品结构层次的变化趋势对了解南京房地产市场有着至关重要的作用。本节的市场容量分析中，既进行了总容量分析，也进行了分区域、价格层次等分容量结构分析。 1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 2004 年南京房地产市场总容量包括新建商品房（商业新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）需求量和存量房（二手房和上市公房）需求量。 根据南京抉策地产研究中心的监测数据， 2004 年南京新建商品房和存量房的市场总需求量约为 1410 万平米。 2004 年三季度，南京商品房总需求量为 574 万平米（包括上半年未满足的需求 249 万平米）。 根据抉策地产研究中心 2004 年上半年报告的相关论述，本报告将主要针对第三季度的需求进行分析。 购房会员俱乐部会员的统计数据表明，南京购房的需求成因主要包括拆迁购房、市民改善居住条件购房、结婚购房、投资购房以及城市化进程所带来的购房需求等。 我们将 2003 年二、三季度的购房动因变化情况在图 1 列出，从中可以清楚的观察出南京房地产需求中购房动因变化的趋势。 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 2002 年以来，拆迁一直是购房需求的主要动力，因为拆迁购房需求是相对刚性的。根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的三季度会员统计数据，进入 2004 年下半年，拆迁购房的比例大幅度下降，由一季度的 24.20 ％下降到二季度的 20.50 ％，又由二季度的 20.50 ％下降到三季度的 16.3% ，主要原因是 2004 年全年的拆迁速度较 2003 年有明显下滑，拆迁量骤降。随着南京拆迁速度的加快，拆迁购房在未来的购房动因的比例将会有所上升，见下图。 ? 图 1-1 2004 年二季度至三季度购房动因结构变化示意图 ? 2004 年以来全省城镇房屋拆迁总量比去年有所减少，其主要原因是：今年以来，江苏省各地认真贯彻中央宏观调控政策，加强金融贷款和土地供应管理，适度控制城市建设规模，引导房地产开发理性发展，有效控制了城镇房屋拆迁的规模和数量。今年上半年全省共许可拆迁项目 520 个，许可拆迁面积近 800 万平方米，许可拆迁 45000 多户。从各地实际拆迁的情况来看，上半年全省实际完成拆迁面积 200 万平方米，仅占许可拆迁总量的 25 ％。 2004 年南京计划拆迁近 3 万户，加上集体土地拆迁，总的拆迁户数在 4 万－ 5 万户之间，这一部分拆迁户的年需求在 380 万平米左右。 2004 年一季度南京市的拆迁速度较慢，进入 5 月份，南京明显加快了拆迁进程。到上半年为止，南京已经拆迁或者正在拆迁的项目有 15 个，共拆迁居民 4149 户，根据 南京拆迁网截至到 9 月 24 日 发布的拆迁公告 2004 年只有 37 条（而去年同期有 105 条） , 这 37 条中有很多还遇到了强大的阻力。 整体来看， 2004 年南京市的拆迁速度较慢，但至 9 月份，南京明显加快了拆迁进程。尽管今年江苏省城镇房屋拆迁总量比去年减少 30 ％以上，为确保 2005 年在宁举行的十运会的场馆等重点项目顺利实施，南京城市建设的步伐并没有放缓，随着南京市拆迁的逐月放量，将有效增加商品房和住宅租赁市场需求，从而进一步促进商品房的销售。 另外自 8 月 16 日 以来，规模空前的拆除城市违章建筑的统一行动在南京市各区展开。根据南京市的拆违工作方案，此次拆违围绕老城改造项目、迎接 十运会 项目，重点拆除 三片三线三带 的违法搭建： 三片 ──河西新城区，中山陵园风景区， 十运会 场馆及运动员驻地周边区。 三线 ──城市进出口道路沿线，铁路及地铁沿线，河道沿线。 三带 ──明城墙风光带、城市主次干道和街巷道路两侧地带、老式小区和居民院落及周边地带。这几乎意味着 240 多平方公里的南京市主城区全面拆除违章建筑，拆违完成的最后期限是 2004 年底。按计划，南京市将在国庆节前完成拆违 100 万平方米的任务。截至 9 月 21 日 ，已拆除各类违法搭建 97 万多平方米，拆违工作进展顺利，但拆违带来的购房需求目前还没有显现。 由于 2004 年上半年拆迁总量的减少，使得南京市 2004 年三季度因拆迁产