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商场物业管理???????商场物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称公共性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。对这类物业的管理尚属新课题，值得在管理实践中进一步探索。 　　一、商场物业的含义 　　商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。 　　二、商场物业的产权性质 　　商场物业的产权性质大致可分三种形式： 　　(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。 　　(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。 　　(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。 　　总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。 　　三、商场物业的类型 　　(1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型，如广州的海印电器城、宏城广场等都属此类；同时也有封闭式的购物中心型，如广州天河城，香港的统一中心、太古城等。　　(2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心，如广州的天河城；也有商住两用型的，如宁波的世贸中心、金光中心等。特别是随着大型居住小区的发展，商住两用型的商业物业在不断增多。 商场物业管理知识一、商场物业的特点和管理特点?? ??? 商场包括大型超级市场、百货市场、专业市场等。????? 商场物业和管理主要有以下几个特点：? ??? （1）进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大；? ??? （2）使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生；? ??? （3）购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。? ??? 二、商场的物业管理? ??? 1.商场管理的复杂性，决定了物业管理企业要积极配合协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监督局等。因为物业管理企业不是国家执法机关，没有执法权.在处理问题时.稍不注意就会越权甚至违法。因此，物业管理企业在处理问题时，要特别注意处理的分寸，以免大的纠纷和诉讼的发生。? ??? 2.物业管理企业在安全保卫上主要负责公共场所的秩序维护，预防和制止可能发生的意外事故。只要经营者不违反管理规定，就不要干涉经营者的正常经营活动，但也注意不要成为经营者违法经营的保护伞，更不能变相沦为经营者的私人保护力量。??????3.物业管理企业对物业内部的防火、防盗工作要时刻警惕，思想上不能有丝毫的松懈和麻痹。因为是公共场所，随时都可能发生意外事故。保安员平时应把专业技能、快速反应能力、应急方案的演练等作为日常训练的重点，以增强突发事件的处理能力。物业管理企业最好能把业主组织起来，成立义务消防队和义务安全队，以保证商场正常经营活动的进行。商场物业管理部与相关部门间的工作关系　　一、与行政事务部 　　（一）行政事务部协助物业管理部 　　1、部门员工档案的建立、存档、保管。 　　2、部门员工的招聘。 　　3、员工刷卡考勤的管理、考核员工的出勤情况。 　　4、员工工资的计算。 　　5、监督部门员工的行为规范和职业道德。 　　6、员工的绩效考核。 　　7、部门日常办公用品的发放，办公设施的配置。 　　8、部门文件、文本资料的复印。 　　（二）物业管理部协助行政事务部 　　1、物业物资需求计划的审批，监督物资的采购、使用、保管。 　　2、监督公司固定资产的管理和使用。 　　二、与营销策划部 　　（一）协助营销策划部进行卖场规划。 　　（二）协助营销策划部进行卖场形象设计及商装标准的制定。 　　（三