小城镇控规编制创新.docVIP

小城镇控制性详细规划编制创新 ——以沛县龙固镇控规为例 李 玲 摘 要：小城镇控制性详细规划（以下简称控规）应该以科学发展观为指导，遵循“以人为本、全面、协调、可持续”的要求，转变规划编制、创新规划编制、提高规划，本文以进行探讨，以期对工作有所帮助。Regulatory Plan of small towns should be guided by the scientific concept of development, follow the people-oriented, comprehensive, coordinated and sustainable development requirements, changes in Planning ideas, innovative planning approach, the preparation of technology to improve the planning, so planning is better sexual. In this paper, an example of small town Long Guzhen the control rules for the preparation of a number of innovations to work on the similar Planning help. Key word: small Towns regulatory plan establishment innovation longgu 1引言 近年来，小城镇发展迅猛，各项建设正在进行中，随着《城乡规划法》的实施控规法律地位的加强镇一级控规的增加,对我国今后控规的编制和实施有了更高的要求。立足小城镇的发展现状,规划思路图示整治更新镇区、 3.3将城市设计概念渗透于控规的全过程 小城镇规划可尝试将城市设计手法应用于把握空间布局，利用城市设计引导的方法控制重要景观区域和节点。提取重点地块的设计要素，采用规定性要求和绩效性要求相结合的方式，形成多层次的设计控制。另外，对重要地段、重要道路及代表性地块空间做些相应的城市设计，按照规范采用松散和密集两种布局方式分别反推出指标容量的上限和下限，并尝试从建筑体量、公共空间角度文字性的城市设计思想指标化, 3.4增加过境公路的整治规划和控制导则 徐济公路是龙固镇最重要的一条过境公路，是展现城镇风貌和形象的窗口。规划首先从定性道路沿线建筑功能、整合建筑形态、改善交通组织、塑造人文色彩、提升环境品质等方面提出道路整治对策。其次，规划还增加了街景整治方案，分别从整体形态意向、建构要素系统、道路规划、景观规划等方面提出控制导则。最后通过安排近远期实施步骤，确定分期建设目标及相应的开发控制策略。 3.5提炼重点地段特色要素，采用“叠合城镇”的空间布置模式 规划提炼护城河周边地块特色要素，将空间分为四个层次：第一层为现代化的商业景观，即沿龙飞大街设置具有现代商业购物环境的都市景观；第二层为亲切的绿化环境景观，即规划沿护城河设置大量游憩和交往的公共开敞空间；第三层为汉街，即规划一条以商业功能为主的汉街，以传承地方文化，打造城镇特色；第四层为友好的邻里街坊，即规划结合现状居住肌理，极力创造“亲和、亲善、亲邻”的居住街坊，并使之与商业景观及亲水空间有机结合，从而创造和谐共生的人居环境。 3.6合理的经济分析提供实施措施指导 规划对护城河周边地块的开发建设进行经济分析，通过计算拆迁成本、建设总成本、项目总收入，概算出开发建设的临界容积率，为下一步的开发改造提出建设性指标，使规划方案具有经济背景支持，保证规划的顺利实施。 规划选定地块用地面积10.48公顷，现状内集中了密集的2层民宅，现状建筑面积约为7.34万平方米，现状容积率约为0.7。因该地块区位好，环境品质高，因此地块更新后将建4-6层的多层住宅。 （1）拆迁成本 该镇商品房售价约为1400元/㎡，按照每平方米销售价格×30%补偿标准，补偿价格为420元/㎡，计算拆迁成本共约3082万元。 （2）建设总成本 项目开发的总成本包括建筑成本800元/㎡、配套及环境工程等费用200元/㎡、开发管理及安置资金费用100元/㎡，共计成本价1100元/㎡。 （3）可操作的临界容积率 项目总收入包括：规划建筑面积×销售价格，假设开发主体利润为零时需建的总建筑面积为ⅹ，那么项目的总收入为1400ⅹ，根据项目的总收入-项目总成本＝拆迁成本这个函数关系，可列出对应的函数关系：1400ⅹ-1100ⅹ=3082（万元），由此可计算出ⅹ=10.28（万㎡），用地面积为10.48公顷，计算出容积率为：0.98，即该地块的临界点容积率为0.98。因此，该地块的最低容