2013年6月17日上海住宅市场近期形势.ppt

上海住宅市场近期形势 上海万科营销管理中心产品策划组 2013-6-17 目 录 专家看市场 时事热点 土地市场 市场总览 住宅分产品线市场和热点项目解读 上海万科vs大市vs主要竞争对手 1 专家看市场：丁祖昱观点市场比较稳健，可以考虑适度的价格上涨，但涨幅不要超过10% 丁祖昱 中国房产信息集团 执行总裁 上海克而瑞信息技术有限公司 董事长 专家观点 从整体市场供求走势来看，市场处于比较稳定的状态，上海未来一年的商品住宅成交规模也就是900-1000万平米，5月的成交90余万平米已经高于平均水平，属于正常现象。 从细分市场来看，虽然高端市场供求比不好，但是高端项目供应去化相对缓慢，高端个案表现稳定代表市场比较稳定。 从政策环境来看，我刚和政府做了沟通，上海目前不会采取北京的限价策略，上海的价格上涨压力没有这么大，如果价格上涨，政府会采取保障房作为低价商品房入市的手段，入市量会在300-400万平米，这些商品房有一定门槛，对于普通商品房市场冲击有限。 从万科的经营策略来看，市场温和上涨是既定的，所以万科如果采取价格温和上涨的策略是可行的，但是价格不宜过于激进，涨幅在10%内比较合适。 2 时事热点 2.1 经济： 投资、消费、出口三驾马车处于低位，GDP增速较低，利率上行缺乏动力，参考利率变动，房价应该相对稳定 2.2 人口： 到2015年前的相对人口红利，助推房地产业发展 2.3 规划： 浦东中环线闭合工程启动，带动浦东中环北段房地产市场 2.4 政策： 对比北京政策，上海很可能在未来采取措施降低平均房价 2.5 行业： 上海“五一”房展会开幕,刚需房源领跑，优惠幅度难觅 2.1 经济：投资、消费、出口三驾马车处于低位，GDP增速较低，利率上行缺乏动力，房价与利率变化负相关，参考利率变动，房价应该相对稳定。 * * * * * * * * 固定资产投资当季同比增长率 * * * * 社会零售总额当季同比增长率 * * * * 出口总额当季同比增长率 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2008-2013年1季度GDP和CPI同比涨幅 2008-2013年1季度利率和上海商品住宅房价季度数据 2.2 人口：到2015年前的相对人口红利，助推房地产业发展 2000-2010年，中国14岁及以下人口减少了约1500万，而60岁及以上人口增加了约500万，尽管老龄化程度提高很快，但目前儿童比老人还是多4485万，而不少西方发达国家早在2000年初老年人口就超过儿童人口了。估计中国之于发达国家人力资源的相对优势依然可以维持15年以上。 根据联合国预测数据，到2030年，中国15-64年壮年人口将占总人口的67%，0-14岁少年人口占17%，老年人口将占16%；人口结构年轻程度下降，但在国际上依然处于前列。 中国劳动人口比重的下降将非常平缓，经济增长在未来相当长一段时间不会受此困扰。此外，中国人口的更大优势还在于劳动力的勤劳禀赋。 2.3 规划：浦东中环线闭合工程启动，带动浦东中环北段房地产市场 中环向内可直达市中心商圈，向外联通各大工业区、商务区，内外通达性强的中环不管工作还是生活都很方便，但是中环在浦东有一段很长的缺口，导致中环的交通效能未能充分发挥出来。 中环线浦东段闭合工程，将于5月11日启动第一阶段的金桥立交南侧半幅拆除项目，工程建成投用后，将给周边的商圈带来巨大的提振作用。同时，也将提升整个浦东地区其他中环附近板块的价值，其中最明显的莫过于金桥和碧云板块，中环的连通将大大加强交通以及人流的导入，南接张江高科，北连东外滩，区位价值逐渐显现。该区域周边的楼盘市场也将成为新的热点。 金桥路中环连通后，将有效改善从张江向金桥地区交通的情况，使得张江板块和唐镇板块出行得到了极大地便利。 该地区很多楼盘都主推酒店式公寓或者小户型来吸引工作在周边张江高科的年轻一族，但他们对于交通的要求往往是极高，而此次金桥路中环的建设将会带动周边楼盘的整体区位价值。 项目 主力户型面积 (㎡) 均价 (元/㎡) 禹洲蓝爵 一房(38-80) 20000 天之骄子 一房(45-80) 22000 毕加索小镇 二房(60-100) 25000 保利御樽苑 三房(130-150) 22000 水岸花园二期 二房(80-110) 28000 汤臣豪园四期 二房(80-110) 29000 2.4 政策：对比北京政策，上海很可能在未来采取措施降低平均房价，很有可能将配套房转商品房低价入市 北京“国五条”细则 上海“国五条”细则 2.5 行业