2010年西安和基地产·马军寨项目市场定位报告.pptVIP

报规项目用地49.72亩，即33147㎡ 如不考虑拆与不拆问题 容积率6.0与5.5相差0.5.即地上建筑面积相差33147/2=16573㎡ 按均价6000元/㎡×16573㎡= 9944万元，即总销相差近1亿元 按销售毛利率25—30%计算， 即毛利润相差2500—3000万元 （因为多增加部分可视为无土地成本，故实际利润率更高） 两容积率下直观区别 开发目标确定 市场背景分析 地块价值研判 市场进入选择 项目定位体系 收益风险评估 本次测算仅在定位大原则下，按创典概念方案中容积率5.98进行经济估算，旨在反映项目的总建设投资、收益状况、抗风险能力； 详细经济评价，将在规划方案明确后进行深入测算。 收益风险评估 前提说明 1、占地面积：33146㎡，折合49.72亩，按容积率5.98反算已建部分和安置部分占地面积为18.8亩，则商业开发部分用地面积为30.92亩； 2、项目地上总建面19.82万平米，已建3.5万平米，新建安置部分4万平米，新建商业开发部分12.3万平米； 3、地下除已建成用地外，按全部开挖考虑，人防按首层建筑面积确定（已建部分遗建人防暂不考虑）； 4、本项目属城中村改建项目，拆迁安置部分土地出让金和配套费免交，商业开发部分配套费减半； 初步经济指标 项目总建面22.2万㎡，地上建面19.82万平米 其中已建3.5万㎡，新建安置部分4万㎡ 新建商业开发部分12.3万平米 项目经济技术指标 序号 项目 指标 备注 1 建设用地面积 49.72 亩 　 2 整体容积率 5.98 　 3 地上总建筑面积 198217 ㎡ 含已建成、新建还建、商业开发部分 　 已建成部分面积 35000 ㎡ 　 　 新建安置部分面积（含商业） 40000 ㎡ 　 　 新建商业开发部分面积 123217 ㎡ 　 4 地下总建筑面积 24000 ㎡ 除已建成区外全部开挖 　 人防部分 4928 ㎡ 暂不考虑已建成35000㎡遗建部分 　 产权车库部分 17572 ㎡ 　 　 设备用房部分 1500 ㎡ 　 5 总建筑面积 222217 ㎡ 　 6 还建部分占地面积 　 　 　 　 方法一：用容积率反算 18.81 亩 安置区依旧按5.98计算 　 方法二：按面积比例分摊 18.81 亩 　 7 缴纳土地出让金部分占地 30.91 亩 　 8 地下车库数量 439 个 主要为楼间距下，柱距规整，按40平/个 拆迁安置部分投资估算 拆迁安置部分总投资1.27亿 分摊到商业开发部分可售面积1027元/平米 拆迁安置部分投资估算 序号 项目 费用 分摊到可售面积中的单方成本 备注 1 拆迁补偿费 2808 万元 228 元/平米 　 2 安置楼前期费用 496 万元 40 元/平米 城市缴费及前期工程费 　 其中城市缴纳 364 万元 　 　 　150元配套费以外其他杂项 　 前期工程费 132 万元 　 　 　 3 建筑安装工程费 7831 万元 636 元/平米 　 4 室外工程费 426 万元 35 元/平米 室外供电、给排水、采暖管网 5 管理费及其他 387 万元 31 元/平米 项目管理费等 6 推广及销售费 7 不可预见费 286 万元 23 元/平米 2-5项和的2.5% 8 财务费用 692 万元 56 元/平米 安置费50%按2年期10%计息；其余投资30%占用资金1.5年期计息 9 合计 12655 万元 1027 元/平米 拆迁及安置楼建设共需投资资金1.27亿元 详细估算过程 项目总投资估算 项目总投资5.12亿， 分摊可销售面积的单方成本为4153元/平米 以上各项费用及效益评价均属初步估算，旨在确定项目的档次和最高限额设计，用于控制项目各项投资，降低风险，实现和超越预期利润。 　 　 项目总投资估算 　 　 序号 项目 费用 分摊到可售面积中的单方成本 备注 1 土地综合取得成本 14973 万元 1215 元/平米 折算484万元/亩 　 其中拆迁及安置楼全部投入 12655 万元 　 　 　 　 土地出让金 2318 万元 　 　 按评估价300万元/亩的25%计算 2 前期费用 3130 万元 254 元/平米 政府缴费及施工证件办理 　 其中前期城市缴纳 2517 万元 　 　 　 　 前期工程费 613 万元 　 　 　 3 建筑安装工程费 27464 万元 2229 元/平米 除电梯设备外，按1850元/平计算 4 室外工程费 1598 万元 130 元/平米 室外供电、给排水、采暖管网 5 管