2010年重庆保利通用厂地块产品设计建议.pptVIP

社 区 运 动 康 体 配 置 建 议 项目经济测算 THE END THANKS 项目SWOT分析 优势-----Strength 劣势-----Weak 项目西临渝长路,南临松石路交通便利 项目处于冉家坝南桥寺热点关注板块交界处，未来的升值空间较大； 项目地块平整高差较小，今后的施工难度也相对较小 保利开发商知名度高,实力与品质的保证 项目沿街展示面较宽周边市政道路成熟，为以后的销售及商业物业展示有很好的促进作用． 项目周边安置居房较多对项目价格的提升有一定难度。 地块内有需要保留的烈士墓对项目有一定的负面影响 项目较高的地价对项目今后的竞争有一定的困难。 机会-----Opportunity 发挥优势,抢占机会 利用机会,克服劣势 冉南板块日益成熟及需求逐年增加对 项目将会给项目销售较大的促进作用。 重庆处于快速发展中城市，房地产市场还有一定的上升空间。 国家宏观经济持续利好 强调冉南城市中心居住属性，突显商机． 通过合理的园林设计规划规避项目中心烈士墓缺陷可通过树正街心小广场等设计规避负面影响。 通过合理的产品及配置设计提升项目的溢价能力。 威胁-----Threaten 发挥优势,转化威胁 减小劣势,避免威胁 地处两区交汇处，客户容易被两区的其他楼盘分流； 房地产经济环境的不稳定会给项目的销售带来不稳定的因素。 通过企业品牌及产品领先的优势规避市场风险。 强化项目处于冉南热点版块的优势最大化吸引客户购买。 通过合理的小区设计规划规避项目周边低档住宅对小区的影响。 产品设计——思路框架 目 录 第二节 项目定位 第三节 产品建议 第四节 经济测算和开发建议 第一节 项目周边市场分析 成交客户年龄分析 这部分客户可以接受45-50万之间总价的，户型方面比较偏好65-90平方米之间中小户型。 1、客户年龄在35-45岁之间。 2、能够接受45-50之间的总价。 目标客户群定位 一份来自冉南板块的成交客户访谈分析： 注：以上数据来自中原地产市场统计数据库。 目标客户群定位 1、主要以江北、渝北区客户为主力客群， 2、渝中、郊县为补充客户。 客户成交区域分析 冉南板块作为渝北江北交界处，是重庆最适合居住板之一，区域未来的客户群层面将会逐渐扩大。 现在 潜在 目标客户群定位 我们的客户主要以居住为主的客户为主力客群。 客户去化户型 从客户购买户型分析来看客户主要集中在60-80平方米的中小户为主，且有部分赠送面积户型， 从该片区的居住情况看本区域入住率非常高，从而也可以判断出片区主要置业为1-2次居住属性。 目标客户群定位 客户居住区域 客群描述 年龄 客户年龄在35-45岁之间 职业 企事业职工、公务员、个体户等 置业目的 一二次置业者 根据项目自身条件及产品规划项目设想，目标客群可以细分以下 1期 25-30岁 2期 30-45岁 3期 35-45岁 本项目客户价值取向1----体验休闲 （既不远离都市又不同于都市） 体验自然悠闲漫步 体验开放空间 体验水景生活 体验主题社区 。。。 私密组团的营造 现代生活的营造 主题商业的营造 城市开放空间的营造 。。。 对项目要求 指引整体规划 本项目客户价值取向2----高性价比和适度创新 产品要超值 产品有特色 产品有升值潜力 多赠送面积 高附加值 主题化的生活 面积控制 对项目要求 高性价比 创新的空间 小众的享受 创新宽景户型 对项目要求 产品创新 主流产品以高性比和主题生活方式为设计原则，辅助产品以创新为原则 指引具体产品 客户价值取向对项目的要求----寻找一种新的居住模式，引导一种新的居住理念 现有居住模式　 传统居住生活功能或第二居所功能 大环境、交通、教育 舒适性弱、环境景观弱 以单纯居住为功能 营造传统温馨、生活便利的住区感、功能单一 对公共交通和生活配套（教育、医疗、商业等）依赖性强，要求高 社区不纯净，与旧城联系密切 缺少属于社区的独立景观 价值诉求 功能定位 产品设计 核心价值 与城市关系 环境景观 对配套要求 新居住模式 传统居家之外的都市休闲型居住 都市休闲主义国际社区 以体验新生活方式为主 舒适性强、环境优美 营造都市休闲的生活氛围，社区功能复合 依托周边配套 都市休闲概念纯净，规划起点高 关注社区的内部独立景观的营造，与外部关联度不大 市场定位 冉南悠闲国际新城 定位依据: 》》结合项目目标客群的喜好为依据； 》》结合重庆冉家坝片区物一片的竞争状况； 》》结合冉南板块其他楼盘成交数据分析 》》以项目自身地块状况条件作为参考。 诠释：通过冉家坝成熟板块，带动项目全新的市场地位，传递