房地产开发与经营 第四章 房地产项目策划与投资决策.pptVIP

出租房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算 出租房年经营利润的估算 出租房年经营利润＝出租房年租金收入一出租房年经营成本一出租房年管理费用一出租房年财务费用一出租房年销售费用一出租房经营租金及附加 出租房开发项目经济效益分析 投资收益率 投资回收期 净现值法 内部收益率法 不确定性分析：不确定因素、盈亏平衡分析、敏感性分析 其中，盈亏平衡点出租量=固定费用总额/（每平方米租金-每平方米经营税金及附加-每平方米变动费用） 四、房地产开发的重要决策 选址决策 密度决策 时机决策 （一）选址决策 选址的依据 城市规划 区位理论 概述 区位理论的量化分析 选址的影响因素 土地使用权的获取 第四章 房地产项目策划与投资决策 公共经济与管理学院 房地产开发与经营 主要内容 房地产项目的整体策划 房地产项目的定位 房地产项目的可行性研究 房地产项目投资的重要决策 一、 房地产项目的整体策划 房地产项目整体策划的概念 房地产项目整体策划的内容 房地产项目整体策划的报告 房地产项目整体策划的概念 房地产项目策划是根据房地产项目的具体目标，以市场分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段（如投资策划、设计策划、营销策划等），按一定的程序对未来的房地产项目进行创造性规划的活动。 由此可见，房地产项目策划具有前瞻性、创新性、可操作性等特征。 房地产项目整体策划的内容 项目投资策划 （定位、选趾、选择论证 等） 项目初步规划 项目形象策划 项目营销策划 物业管理策划 。。。。。。 二、房地产项目定位 房地产项目定位的定义 房地产项目定位的原则 房地产项目定位的内容 房地产项目定位的定义 房地产项目定位是对项目进行设计，使其在目标顾客心目中占有一个独特位置的行动和过程。 是市场发现的过程 能形成竞争优势 促成客户的认同 房地产项目定位的原则 受众导向原则 差别化原则 个性化原则 房地产项目定位的内容 功能定位 客户定位 产品定位 价格定位 时间定位 … 房地产项目定位的流程 基本流程 再定位 三、 房地产项目的可行性研究 可行性研究概述 销售商品房开发项目经济效益分析 出租房开发项目经济效益分析 可行性研究概述 可行性研究的概念 可行性研究的作用 可行性研究的内容 可行性研究的概念 房地产项目可行性研究是在项目拟建前，对与项目有关的主要问题（如市场、资金、地块、技术、协作等）进行全面的技术经济论证和评价，确定项目的可行性或推荐最佳方案。 可行性研究的作用 可作为开发项目投资决策的依据 可作为筹集资金的依据 可作为编制设计文件的依据 可作为开发企业与有关部门之间签订合同、协议的依据 可行性研究的内容 开发项目可行性研究的内容主要包括： 1．总论 2．市场分析 3．开发项目地点的选择 4．设计方案 5．环境影响评价 6. 安全消防设施 7．组织机构、人力资源的配置 8．实施进度的建议 9. 投资估算和资金筹措方案 10. 经济效益和社会效益评价 11. 风险分析 12. 可行性研究结论和建议 附件 商品房开发项目经济效益分析 商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算 商品房开发项目经济效益分析 房地产开发项目投资成本构成 经营方式 投资 成本 开发销售型 开发建设过程中的资金投入 开发建设过程中的成本支出 开发出租型 开发经营过程中的资金投入 含开发建设成本和出租成本 开发自营型 开发经营过程中的资金投入 含开发建设成本和经营成本 商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算 （1）开发项目投资成本的估算 通常在开发项目建议书阶段，可采用单位土地、房屋面积投资成本估算法估算开发项目的投资成本。 为了提高开发项目投资成本估算的精确度，在项目可行性研究阶段应采用概算指标估算法。概算指标估算法是参照概算定额和各项取费标准，算出各项工程设施的投资成本、土地取得费用、间接费及预备费，然后汇总计算开发项目投资成本总额的方法。 上海市房地产开发成本 在估算分年利润时，应将总投资成本按各年销售收入分摊。 商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算 （2）开发项目经营收入的估算 开发项目经营收入包括已开发土地的土地转让收入和商品房销售收入。土地转让收入可根据拟开发土地面积和每平方米价格估算，也可根据熟地楼面单价计算。商品房销售收入一般按房屋建筑面积和每平方米建筑面积价格估算。 商品房开发项目投资成本、经营收支、税金和利润的估算 （3）开发项目销售费用的估算 开发项目的销售费用是指为推销开发房屋而发生的各项费用，一般包括（1）广告费、展览费、代销手续费、空房看护费等；（2）销售机构人员工资、职工福利费、办公费、折旧费、修理费、差旅费等；（3）改造修复费等。 商品房开发项目投资成本、经营收支、税金