唐山市宏观要素分析-美盛介绍.docVIP

一、唐山市宏观要素分析 （一）唐山概况 唐山是一座具有百年历史的沿海重工业城市，地处环渤海中心地带和京津唐秦腹地，南临渤海，北依燕山，东与秦皇岛市接壤，西与北京、天津毗邻，是连接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。唐山市交通发达，有着丰富的矿产资源，吸引了众多国内外知名企业到这里投资兴业。 （二） 唐山近期经济概况 唐山市作为国家重点工业城市，受环渤海经济带经济作用的影响，近年来，唐山进入大投入、大建设、大发展、大变化的重要时期，截止到2008年年末，唐山市总人口729.41万人，其中市区305.53万人；2009年唐山市GDP3800亿元，同比增长11%以上；全部财政收入413.3亿元，全社会固定资产投资完成2180.9亿元，增长60.1%，2008年实现社会消费品零售总额809.76亿元，2009年1—7月份，全市实现社会消费品零售总额520.63亿元，同比增长18.1%13%的平均速度递增。国家经济官员曾指出，唐山市已经成为环渤海经济带中的重要组成部分，并且唐山湾跟日本的东京湾有非常相似的地方，到2020年，人均GDP将达到2万美元，唐山湾将打造成为中国的东京湾。 （三）唐山房地产发展状况 2009年唐山市中心区商品住房每平方米成交均价为6048元，同比增长了5.51％；二手住房成交均价为4622元，同比增长1.56％。2009年以来，唐山市商品房和存量房成交呈平稳上升趋势。上半年，唐山市物业管理价格与上年同期相比上涨0.2%。其中，办公楼物业管理价格与上年同期相比上涨10%，普通住宅、高档住宅、商业营业用房物业管理价格与上年同期持平。在目前土地资源总体有限的背景下，随着经济的持续增长和城市化进程的加快。上半年，唐山市土地交易价格同比上涨7%，其中商业营业用地价格同比上涨21.9%，居住用地价格同比上涨6.1%，工业用地价格与上年同期持平。 唐山市区商业圈分布 唐山市区商业圈主要分为城市中心商业区、八方购物广场、西部商业功能区、远洋城商业区、小山商业圈。 二、唐山美盛房地产开发有限公司简介及公司项目自身分析 （一）公司简介 唐山美盛房地产开发有限公司，以房地产开发、经营为主，涉足物业服务、等多个领域，本着立足、拓展、走向全国的战略发展体系，重点开高档地产项目并跟踪和推动重点项目，进一步提升公司主业实力和品牌影响力。 随着中国经济的稳健发展，居民收入的日益增长，城市化进程的不断深入，中国的地产市场将持续向 好，美盛地产将抓住行业未来发展之宏机，采取积极稳健的扩张策略，以物业开发的国际先进水平为标准，力争成为中国最具价值的房地产综合营运商。 展望未来，公司着力培育“团队、管理、品牌”三大核心竞争力，为员工提供平台，将不断开拓新的里程，继续拓展新的业务增长机会，为社会创造和谐、温馨、优雅的居住环境，为城市留下经典的建筑产品。为打造最具竞争力的房地产开发企业而不懈努力，为和客户创造更大的价值。3年商业突显的新华道10里长街中，中心商业圈愈加成熟。本案综合体商圈，突出了业态组合整体优势，加大了商业品牌整体形象推广，在“扎堆效应”中加大竞争力。 项目设计平面图： （六）地块价值初步分析及适宜性判断 交通便利，门前多条公交线路，四通八达；周边生活配套设施齐全，生活便利，同时该地块紧邻建设路与新华道两条城市主干道，商业繁华，适合开发多种产品。 该地块紧邻城市中心广场以及大钊公园，环境优美，又处于市中心位置，交通便利，生活配套齐全，是一块难得的土地。 三、项目SWOT分析 优势分析： ★地处市中心商业区，从房地产开发角度来看属于“绝版地段”，其他区域与本项目不具有比拟性； ★交通便利，四通八达，属于金十字区位； ★未来规划的CBD中央商务核心； ★与市政府规划大南湖区域以及凤凰新城等重点项目同共处一线，并且以该区域为坐标，未来发展潜力巨大； ★紧邻城市中心广场及占地14.8公顷中心公园--大钊公园，环境优美，文化底蕴深厚； ★周边餐饮、医疗、邮局、学校、幼儿园、商场、超市、公园等生活配套齐全； ★世博大厦现有成熟商业可以与本项目商业有机的联系在一起，形成商业人流的互动。 四、项目市场定位 （一）市场空间分析: 鉴于目前唐山房地产市场供应中存在的问题--产品设计同质化/物业管理水平低/社区自然景观普通，缺乏高品质楼盘的市场现状，本项目定位于观景高品质社区、综合商务区、核心商业区。 （二）项目特色：最好位置：市中心，成熟区域，公园，商业中心大量的人流，四通八达的交通，整体开发，政府主导。 （三）整体市场定位： 城市核心奢华景观大宅、城市企业行政公馆、城市核心综合商区 五、园林、景观 园林风格：设计定位上实现多层次多风格的立体绿化，配备儿童娱乐设施和嬉闹空间；规划设计园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑；重点体现水景和园林。 用绿色植物形成主干