【资产评估】第5章 房地产及在建工程评估.ppt

第五章 房地产及在建工程评估 第一节 房地产评估概述 房地产评估的对象 房地产评估的原则 房地产评估的一般程序 房地产价格的影响因素 房地产的概念 房地产是一个综合的较为复杂的概念，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。不能简单认为是建筑物和土地的合称。 土地是指地球表面及其上下一定范围的空间。 建筑物是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。 （1）房屋是指供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、拄和屋顶等主要构件组成； （2）构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、水井、隧道、水塔、桥梁、烟囱等建筑。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者使土地、建筑物的价值受到明显损害的植物或人工建筑等。 土地及其特性 土地一般是指地球表层的陆地部分,包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。 土地的特性 ①土地的自然特性 A．位置的固定性。B．质量的差异性。 C．不可再生性。 D．效用永续性。 ②土地的经济特性 A．供给的稀缺性。 B．可垄断性。 C．土地用途的广泛性。 D．效益级差性 土地权利 根据我国的相关法律,我国土地的权利不是孤立的一种权利,而是一个权利束,这个权利束主要包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等 关于土地权属 土地的所有权归国家所有，企业、事业单位和个人可以享有其使用权、租赁权和抵押权等权利 从实际的土地权属情况看，又可以分为国有土地与集体所有土地，集体所有的土地不能够转让其使用权，只有按照规定转化为国有土地后才可以转让使用权。 建筑物 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产、储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成；构筑物则指除房屋以外的建筑,如道路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 房地产的几个概念 建筑面积： 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 应该分摊的公用建筑面积包含两大部分：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、门卫室及其他功能上为整栋楼房服务的公用房建筑面积 套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念。 套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数 标准层使用面积系数=标准层使用面积÷标准层建筑面积 不包括阳台在内；而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积 容积率： 容积率=建筑总面积÷土地总面积 房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性,而它们的结合又形成了一些新的特性。 房地产一般具有如下特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。 房地产评估的原则 合法性原则 最有效利用的原则 建筑物产权受土地使用权年限的限制 合法性原则 合法原则是指房地产评估要在法律规定的条件下进行。 合法产权 合法使用 合法处置 评估应当以房地产权属证书和其他有关证件为依据 在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。又如测算房地产的纯收益时，其经营用途应为合法用途，比如不能用作赌场。城市规划为居住用地的，评估该地块价值时，必须以居住用地作为其用途，不能用作工业用地或商业用地。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的纯收益作为测算依据。 以法律、法规允许的方式处置房地产，如规定不能抵押的房地产就不能进行以抵押为目的的评估 最有效利用的原则 房地产具有用途的多样性，如用于生产、居住、商业等，在不同的用途下，其给使用者带来的经济利益也是不同的，在充分的发达的房地产市场中，房地产总是按照最优利用的途径来形