湖南永州项目调研报告.doc

湖南永州项目调研报告 一、永州城市概况 永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，东连郴州、衡阳，南连广东清远，西邻广西贺州、桂林，北界邵阳、祁东，地处北纬24023’ ～26050，东经110006～112021之间，南北相距245公里，东西相间144公里，是湘、粤、桂三省区交界之地，土地总面积2．24万平方公里， 占全省总面积的10．59％，居全省第2位。永州总人口606万，位列全省第五位；森林覆盖率位列全省第二位；但城市化率全省最差。 永州市行政区域 二、永州生态新城项目概况 永州生态新城的建设范围为：北起城南大道（接冷水滩区主城区），南接日升大道（接零陵区主城区）、西临洛湛铁路、东至阳明大道，横跨湘江两岸，总面积117平方公里，湘江以东区域（约40平方公里）为先行建设区。目前生态新城内可用于开发建设用地为16平方公里，现正进行总体控规调整，预计调整完成后，开发建设用地可达到50平方公里。 项目先行启动区域总体规划 永州市政府于2010年4月成立了永州市生态新城建设发展有限责任公司。公司为永州市政府国有独资有限责任公司，主要承担生态新城规划、建设、管理的政府业主职能，负责生态新城建设范围内的市政基础设施建设、土地开发、招商引资、融资、投资等。 根据市委市政府的要求和城市总体规划布局，永州生态新城定位为永州市级公共服务中心所在地、现代服务业核心拓展区、现代化生态旅游宜居城区。 拟开发的生态新城用地范围内基本为农房、临建、农田等。 经大致估算，每平方公里土地范围内的市政基础设施建设、征地 拆迁安置补偿等相关费用约为3亿元左右，所有投资均由投资商先行筹措。其中，非建设工程资金投入，按现有代建制的模式实施，包括征地拆迁安置等费用（包括报批和前期费用、征地、拆迁安置费用等）以资金投入之日起，至工程结算之日止，以投入资金为基数，按同期银行贷款利率2倍计息；基础设施建设资金投入（如用于土地平整、道路、通水、通电等）按湖南省定额标准编制预算，由财政评审确定；土地出让后超出地块开发总成本的溢价部分由投资商与政府按5:5比例分成（此项应可与政府部门协商，以争取更大的分成比例）。 目前，北京控股集团公司已与永州市政府开始接触、洽谈，拟对地块内约30平方公里土地进行投资建设，但尚未签署框架协议。 三、永州房地产开发现状 　截止2010年12月，全市房地产开发投资累计完成72.6亿元，同比增长17.28% ，但受到国家宏观调控的影响，增幅趋缓，同比下降54.1个百分点。全市施工面积完成530.2万平方米，同比增长4.38%。其中，新开工面积380.1万平方米，同比增长4%；竣工面积150.1万平方米，同比增长5%。　　 2010年，中心区域商品住宅销售均价为1802元/平方米，较去年同期增长21%；商业营业用房均价为3750元/平方米，较去年同期增长15%。元/平方米，房价略有上升，但与周边地市相比处于偏低水平从商品房供应结构来看，中低价位和中下户型所占比例全部商品房供应总量的40%存在的问题市房地产开发企业整体实力较弱，短期内缺乏独立开发、做大做强的能力。一是开发企业规模普遍偏小，竞争力弱，抗风险能力差。全市几乎没有一级开发资质企业。二是企业自有资金不足，开发资金来源渠道多为金融借贷，联合开发，企业抗风险能力差，一些开发项目因为资金问题进展缓慢，有的甚至中途停建。　　 房地产市场秩序不够规范。“三无”违规开发时有发生，集资建房依然存在，个别单位借团购之名搞集资建房，为职工搞福利分房或高价对外出售，挤占了住房市场的有效需求量，扰乱了房地产市场的正常秩序，破坏了房地产市场公平、有序的竞争环境，一定程度上制约了房地产业发展，动摇了外来投资者的信心。皇家帝王广场永州“地王”地块项目，项目将建成集生态，居住，商务为一体的城市标志性住宅小区，为永州市政府重点形象工程。项目北接湘永路，东至育才路，西南潇湘公园环抱，西有体育中心景观水池和品类丰富的运动设施拥有永州当前最大的社区私属园林楼层主高为32楼共推出了近300多套住房，均价在将近3000左右。主要户型为两居室、三居室以及四居室，面积在60平米到160平米不等,目前仅剩下100多套的房源了. 3.2都市·心海岸项目??? 总共3栋电梯小高层花园洋房，160余户，户户全宽架，家家双阳台。起价2500元，均价在2680左右，??? ??? 项目位于潇洒大道、珍珠路、传芳路、金竹路等城市主干道交汇中心。13万平米居住社区、26000多平方米建筑用地、一期为电梯房，两栋16层，一栋26层，共800套房源，目前已预订350套。均价在2100元-2200元左右。