成都投资机会研究报告0320.doc

成都市投资机会研究报告 中交地产有限公司 二○一二年三月十八日 目录 第一部分 城市宏观经济与区域发展 4 一、城市概况 4 1、地理区位 4 2、人口与区位 4 3、交通状况 6 二、经济概况 8 1、国民经济稳中有升 8 2、产业投资情况 9 三、城市规划与建设 10 1、城市发展定位 10 2、城市区位规划 13 3、城市产业规划 15 4、城市建设动态 18 5、城市道路交通建设动态 19 6、城市规划重点建设项目 20 第二部分 房地产市场走势分析 22 一、政策背景 22 二、投资完成情况 23 三、土地市场分析 23 （1）供应情况 24 （2）成交情况 24 （3）月度运行情况统计 26 （4）土地市场存量分析 27 四、商品房市场分析 29 （1）商品房市场总览 29 （2）住宅市场 33 （3）商业市场 38 五、SWOT分析 42 第三部分 跟进项目情况 45 一、国泰君实-成都牧马山别墅项目 45 1、项目概况 45 2、成都市别墅市场 46 3、周边项目概况 50 4、经济测算 51 5、综合评判 53 二、成都党校拆迁地块 55 1、项目概况 55 2、综合评判 56 第一部分 城市宏观经济与区域发展 一、城市概况 1. 地理区位 成都是四川省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，总面积为1.21万平方公里。1994年成为中国十五个副省级城市之一，是中国西南地区政治、经济、文化、金融、科技、商贸、教育、通信中心。 四川省行政地图 2.人口与区位 成都市共辖九区四市六县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。 成都市行政区划地图 第六次人口普查结果，成都常住人口1404.76万人，排名全国各大城市第四位，副省级城市第一位。 2010年成都主城区常住人口达到了529.54万人，比2000年的347.05万人增加了182.49万人，占成都全市人口的比重从2000年的31.2%提高到了37.7%；龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县等近郊第二生活圈层的常住人口数量为429.63万人，比2000年的316.18万人增加了113.45万人；金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市远郊的第三生活圈的常住人口数量从2000年的447.62万人减少到445.59万人，减少了2.03万人。 3. 交通状况 （1）对外交通 铁路方面：成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。 公路方面：成都是108、213、318、319、321国道的交汇点，同时也是京昆（G5）、沪蓉（G42）、厦蓉（G76）、成彭、成灌、成渝环线（G93）、成自泸（在建）、机场、绕城（G4201）等高速公路的交汇点。成安渝、成自泸赤、成都第二绕城高速等6个高速公路项目在建，在建高速公路总里程居全国第一。按照规划，到2015年，成都将构建直达周边七个中心城市和沿海城市的公路货运通道，拥有覆盖全国的公路货运专线网络和西部最大的公路货运集散中心，形成西部最大公路货运枢纽。 成都市道路规划建设图 航空方面：成都双流国际机场（代码：CTU）位于双流县境内，距离成都主城区约10公里是全国重要的航空枢纽。2011年双流国际机场完成旅客吞吐量2907.4万人次，超出深圳机场82.85万人次，成为中国“航空第四城”。2012年T2航站楼将建成，届时将成为中西部面积最大的机场航站楼，年吞吐旅客能力将达到3800万人次。 （2）内部交通 成都的主干道总体呈圆形辐射状，以红星路、东城根街，新华路、滨江路“井”字形快速通道，人民路、蜀都大道“十”字形综合性干道和三条环形快速干道为骨架，配以八条放射状高速公路，一条绕城高速公路和十条进出城主要通道，形成城市地面交通网络。随着贯通城市南北的成都地铁一号线的通车，成都进入崭新“地铁时代”，2015年成都地铁1、2、4号线将全面运行。 成都地铁规划建设图 二、经济概况 1.国民经济稳中有升 2011年实现地区生产总值6854.6亿元，增长15.2%；地方公共财政收入680.7亿元，增长30.1%；固定资产投资总额5006亿元，增长19.2%；社会消费品零售总额2861.3亿元，增长18.4%；城镇居民人均可支配收入23932元、农民人均纯收入9895元，分别增长14.9%、20.6%。 (1)2011年全年全市实现生产总值6800亿元，环比增长22.5%，人均国内生产总值61405元，环比增长27.1%。 从下图可以看出，近年来，成都GDP和人均GDP均呈增长趋势，