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房地产成本管理系统一览 作者：谢志华(上海攀成德管理顾问有限公司) 长期以来，房地产企业因为行业的高利润，一般都不是十分的关注成本管理，在当前地产新 政的形势下，由于政府行为日益规范、市场竞争加剧，加强成本控制管理成了房地产企业修炼内 功、提升竞争力的必修课。 要加强成本管理，必须建立起系统的成本管理系统，对于房地产企业，成本管理系统应包含 三个层面的内容，最基础的是成本管理的流程与制度体系，其次是每一个阶段的控制要点和知识 积累，第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。 成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以 及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要 点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制 的知识与经验的传承，从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施，如根 据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言，建立起基本的成本管理流程 是最基础的管理工作。 一、目标成本管理体系 所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在 开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责任考核指标的基础文件。 由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细，但是房地 产工程成本管理要实现主动控制，就要做到 “算了以后再做”，而不是 “做完后再算”，要实现 这个目标，我们就要对房地产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的 方法和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。 在实际操作中，目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版 本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算，这个时候主要是对投 资的可行性进行估算，然后随着方案的不断深化，目标成本开始逐渐的准备和细化，到主体工程 施工图预算确定后形成最后定稿的版本。 从流程上讲，建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和 类似楼盘的成本经验，测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路，明 确各分包工程承包范围及其相互搭接关系，将单方建筑安装成本分解到各分包工程上，测算各分 包工程的单位成本，检讨是否与选材用料标准吻合，如不吻合，调整有关要求或标准，重复上述 步骤。 这个过程关键是目标成本的市场化，由于市场是经常发生变化的，因此在制订目标成本时除 了要参照历史数据外，很重要一点是要随时了解市场，同时成本的测算一定要与项目的定位档次 相匹配。 由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本，因此应把此阶段应该作为成本管理的 重点。 二、责任成本管理体系 目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。 在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按发生程序划分责任部门， 建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。 从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财 务成本，每一个子项均可以找到责任部门。 目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。 三、动态成本管理体系 由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进 行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统 以及保持动态的监控。 首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态 成本管理的基础。 其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此 必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手 段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障 还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映 成本控制现状。 四、项目后评估体系 提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一，方法之一是通过后评估来改进，同时可以提 高成本管理的有效性，因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估，主要从以下几 方面评价： ·比较项目结算成本与可行性研究时