物业接管验收工作指引.docx

物业接管验收工作指引1 目的建立健全物业交接验收工作程序，满足物业接管验收工作需要，确保拟交付物业符合设施意图。2 适用范围适用于集团开发项目的项目公司与物业管理公司之间的交接验收工作。3 职责与权限 3.1 项目公司为物业交付的责任单位。3.2 物业管理公司为物业接管验收的责任单位。 3.3 项目管理中心为物业交接验收的监督、裁决单位。4 工作程序 4.1 接管验收的时间为入伙前2个月。 4.2 项目公司成立物业移交小组，总经理担任组长，成员包括：分管工程副总经理、规划设计人员、工程技术人员、监理人员、档案管理人员等。 4.3 项目公司提前15日将物业移交计划通知物业公司，物业公司5日内反馈接收计划。 4.4 物业管理公司成立接管验收小组，总经理担任组长，成员包括：副总经理、土建工程师及技术员、机电工程师及技术员、资料员等。4.5 交接内容包括资料交接和物业功能检验交接。4.5.1 物业资料包括产权资料和技术资料。4.5.2 物业功能交接验收内容：4.5.2.1 主体结构1) 外墙无明显裂纹，不渗水。 2) 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。4.5.2.2 公共楼面地面 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。4.5.2.3 天台 1) 天沟、落水口畅通完好。 2) 隔热层、防水层完好。3) 散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。4) 屋面避雷设施连接牢固。4.5.2.4 楼梯、扶手 1) 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。2) 硷楼梯无裂缝、无表皮剥落。4.5.2.5 分户房屋1 卫生间、厨房、外阳台 1) 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。 2) 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。 3) 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。4) 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。5) 卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。6) 厨房排烟道、通风道设置合理，有足够的截面积，无堵塞物。7) 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。2 棚面、墙面、楼地面　　1) 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。　　2) 墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。　　3) 墙面块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。　　4) 墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。　　5) 地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。　　6) 地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。　　7) 木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。　　8) 饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。3 门、窗 1) 门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。2) 门锁、窗销连接牢固、开启灵活。3) 玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤。 4) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 5) 电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。 6) 不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。7) 高档装饰门装饰完整。4 电气系统1) 照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。 2) 开关安装牢固、开关灵活、接触良好。 3) 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。 4) 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMΩ/KV。5 智能化系统1) 窗磁门磁报警灵敏。 2) 紧急按钮灵活。 3) 可视对讲图像声音清晰。6 配套系统1) 有线电视已开通，收视良好。 2) 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。 3) 防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。4) 其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。4.5.2.6 公共设施设备1 给排水系统1) 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。2) 明沟、