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2011 年地产新政下的房地产企业应对策略分析 房企融资渠道多元化，持续扩大二、三线城市布局 分析师：郑金刚 张哲 2011 年新年伊始，国务院常务会议即确定的房地产市场八条政策措施 （以下简称 “国八条” ），基本已奠定今年房地产调控方向，即实行信贷税费政策打击市场投机， 推动保障房建设释放市场刚性需求，引导房价平稳回调，加强居民基本住房保障。在 调控不断深入的背景下，房地产市场的不确定性因素增加，房地产企业获取资金与土 地的难度增大，未来仍须积极调整应对策略，特别是通过拓展融资渠道、完善产品结 构来提高市场适应性，同时适度调整区域布局结构，以抢占市场先机。 一、 加快资金回笼，建立多元化融资渠道 针对国内货币供应处于高位、物价涨幅过快的情况，2010 年 12 月 3 日中共中央政 治局会议指出，2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，标志着国家货币政 策将从上年度 “适度宽松”转变为 “稳健” ，在 “宽财政、紧货币”的政策基调下，预 期因信贷控制加强将导致新增贷款规模下降；同时，由于信贷收紧、房产税试点及部 分城市“限购令”的实施，也会在一定程度上影响开发企业的销售回款，考验房地产 开发企业的资金运作能力。 作为资金密集型行业，银行信贷紧缩对开发企业影响较大，目前信贷约占房企资 金来源的 40%左右。信贷紧缩将对负债率高的房地产企业带来较大影响，这些企业急需 拓展融资渠道来保证充裕的现金流。 （1）高速周转，加快资金回笼。对现有存量住宅产品，企业可考虑采取高速周转 方式，灵活定价、快速推盘，在市场调整期内抓住需求，加快资金回笼。2011 年 1 月， 品牌房企即已加快推盘进程，万科 1 月销售面积达 165.4 万平方米，实现销售金额 20  1 亿元，同比增长 216.1%和 220.8%；龙湖地产 1 月份单月合同销售金额 42.6 亿元， 同比增长 228%；单月销售面积 31.3 平方米，同比增长达 249%，大量资金的快速回笼 保证了企业现金流的充裕，进一步提升了抗风险能力。 （2）建立持续稳定、多元化的融资渠道。国内货币与信用扩张开始进入紧缩期， 但预期 2011 年仍将维持高位运行，人民币升值预期与境外热钱流入动机依然存在。实 际上，随着信贷政策收紧，2010 年房地产开发企业银行贷款 12540 亿，同比增长 24.7 %，但增幅降低 79.5 个百分点；此外，开发商从资本市场获得融资也越来越难，数据 显示，全年沪深上市房企在一级市场融资额只有 296 亿元。在资金链日趋紧张的情况 下，国内大型房地产开发企业已开始寻求拓展融资空间，转向信托和海外市场。2010 年全年，全国信托公司共发行房地产信托 1921亿元，其中，7 月至 9 月间单月都超过 200 亿元，而 2009 年的规模也只有 400 亿元，世茂股份、万通地产、恒盛地产先后信 托融资近百亿元。同时，2010年中国房企海外融资总额近 796 亿元，碧桂园在 4 月和 8 月先后进行大规模融资，共发行 9.5 亿美元优先票据；恒大地产通过两次发行债券， 融资金额达到 13.5 亿美元；2011 年伊始，首创置业便再次发行债券融资 11.5 亿元。 这进一步显示随着资金形势的转变，大型房企融资渠道将更趋多元化，尤其是龙头房 企充分发挥自身在资本市场影响力，积极尝试包括海外融资在内的多种融资模式，扩 充资金实力。 2008--2010 年房企融资状况分析 单位：亿元 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 银行贷款 信托 海外 一级市场融资 2008 2009 2010 数据来源：CREIS 中指数据、 二、 把握拿地机会，增加二、三线城市土地储备 2011 年，国土资源部土地供应政策将继续向完善市场、保障民生方向转变。根据 “国八条” ，各地政府需要