西安长安县兰乔国际城定位研讨.ppt

目录 668976元 5068元/㎡ 132㎡ 三房 457424元 4972元/㎡ 92㎡ 二房 254796元 4996元/㎡ 51㎡ 一房 平均总价 平均价格 户型平均面积 户型 结论： 从以上数据可以了解到： 现今二房总价在45万属于市场价格平均上限，40万元之下属于市场较空白地区 三房总价在66万属于市场价格平均上限，55万元之下属于市场较空白地区 按照产品定位，二房（60—80） ——总价（25.2—33.6万元） 三房（100—115）——总价（42——49万元） 此价格区间未超出市场价格平均上限，属于市场较空白地区。 兰乔国际城项目定位分析--3 四、该地块产品定位及风险规避 1、产品定位 2、风险规避 兰乔国际城项目定位分析--4 基于对以上市场、地理位置、产品形式、调研分析结论的处本项目如下定位： （1）客户群定位 （2）产品定位 （3）户型面积定位 （4）价格建议 1、产品定位 兰乔国际城项目定位分析--4 （1）、客户群定位： ※年龄：27—35岁之间 ※在西安城南工作的首次置业的年青家庭及个人 ※个人年收入3万—5万，家庭年收入5万-8万 ※他们多数人来自西安之外的城市及地区 ※受过普通高等教育，有着一份相对体面的工作 ※大多数的人有小资情节，对于西方文化及生活格调向往，不喜欢沉闷及老套 ※害怕被西安这座大都市所抛弃，对他们而言，与西安产生最稳定的关系就是能在西安有一个自有物业； ※购房除了自住之外，自有物业可以加强心理上对西安的归属感及社会身份认同。 主力客户群的内心渴望的气质： “青年雄心、积极进取、适度奢华、包容自信” 兰乔国际城项目定位分析--4 （2）、产品定位 本项目定位为高品质、低总价的中小户型社区，称不上是豪宅社区,但是由于市场竞争激烈,本项目在首次面市时，项目的整体型象及社区品质要让人认为是豪宅社区,所以Ⅰ期分两次开发： 在Ⅰ期时首先以低容积率的形象面世，并尽量做成花园洋房或中高层入市，以树立起楼盘的价格标杆（楼王），一期从户型到社区公共景观都要达到真正的豪宅品质．从而让市场认为本项目是一个豪宅楼盘。从第二期开始就全都是高层住宅，户型变小。 兰乔国际城项目定位分析--4 兰乔国际城总规图 （3）、户型面积定位： 二房 (60㎡～80㎡两房两厅一卫) 三房 (95㎡～115㎡三房两厅一卫） 少量豪宅大户型 面积区间 8% 160-240㎡ 豪宅户型 45% 95-115㎡ 三房 47% 60-80㎡ 两房 套型比例 面积区间 户型 兰乔国际城项目定位分析--4 （4）价格建议 考虑到我们的竞争分布及本身条件，在此我们选取与兰乔国际城有竞争可比性的的长安路项目华城国际及本区域内项目太阳新城作为参考,对价格做出大致预估： 华城国际：低于此项目均价约20% 太阳新城：高于此项目均价约10% 在此价格范围内对客户有吸引力 2、风险规避 （1）、分期开发，以低密度住宅带动整体社区品质，树立高档楼盘形象 避免陷入价格战 解决在长安去买房没面子问题 （2）、景观贝尔高林设计，是长安区最大的地中海水景社区 （3）、攻守自如的产品设计（户型） （4）、提前兑现多层、会所、核心景观区，打消客户疑虑 （5）、5月1日路演开放，提前与客户接触 （6）、设置班车及买房送车方案，解决现阶段陆地交通问题 兰乔国际城项目定位分析--4 规避风险6重保险 （1）、分期开发，以低密度住宅带动整体社区品质，树立高档楼盘形象 ※避免陷入价格战 ※解决在长安区买房会没面子的问题 长安区于2002年才撤县为区，西安城市居民的惯有意识还保留在长安区是乡下农村的观点上，认为在长安区买房会没有面子。 规避这一威胁，是我们将项目定位为西班牙高档生活品质社区，在保持2.8－3.0的容积率的情况下，在形象上将项目打造成，具有明显的豪宅符号及特征的高档社区． 让本项目与长安区的其他竞争项目从市场识别及档次上形成本质区别 兰乔国际城项目定位分析--4 应买房人的心理：图便宜 能有面子。 “我住在XX社区，最高档的住宅” 房屋的功能=使用价值+投资价值+社会价值 兰乔国际城项目定位分析--4 豪宅相对论： 1、最易识别的豪宅建筑符号（别墅、TOWNHOUSE、花园洋房） 2、社区景观（贝尔高林设计，是长安区最大的地中海水景社区） 3、独树一帜的建筑风格（年轻的