我国城乡非农建设用地市场之演化规律研究 Study on Evolution Law of the Urban and Rural Nonagricultural Construction Land Market in China.pdfVIP

第19卷 No．3 2009 中国人口·资源与环境2ID09年 第3期a皿蛆P()n礓IA耵oN．R礤；oI瓜c岱Am曰w琢删狐哪VoI．19 我国城乡非农建设用地市场之演化规律研究‘ 马 凯梁流涛杨渝红 (南京农业大学土地管理学院，江苏南京210095) 摘要从20世纪舯年代，我国非农建设用地市场出现以来．政府垄断一直是城乡非农建设用地市场的重要特征。然而．随着市场经 济的发展．这种垄断构想显然已经不能维持，各地集体非农建设用地的大量流转以及地方管理办法的相继出台昭示着城乡非农建设 用地市场的迅速演化。本文通过分析我国城乡非农建设用地市场演化的内在逻辑，从制度变迁的角度．建立一个城乡非农建设用地 市场演化的分析框架，讨论集体非农建设用地流转的条件。得出帕累托最优流转区间。在此基础上，通过比较静态分析．讨论各变量 对集体非农建设用地流转的影响．并对一些实际问题作出解释。最后提出我国城乡非农建设用地市场演化规律．明确了市场演化方 向。并指出其中的政策含义：不同地区、不同性质的集体非农建设用地具有不同程度的流转均衡．在不同的时期．影响因素的变化也将 造成集体非农建设用地市场演化的不同状态。。一刀切”的做法可能会造成地区市场混乱或者给流转后的集体经济造成负担，尊重规 律、区别对待是最优选择。 关键词非农建设用地；流转区间；演化 中图分类号F291．3 文献标识码A 文章编号10吆一2l供(瑚9)∞一∞75一町 我国现行法律规定，农村土地非农化、转为国有土地 上市场经济的舞台，不少地方建立了用以规范集体非农建 的唯一合法途径是土地征用或征收，政府垄断一级土地市 设用地流转的管理办法，《广东省集体建设用地使用权流 场。政府垄断不仅可以产生规模收益、节约交易成本…， 转管理办法》的出台更是引发了全国范围的响应。张军 在国家财力有限的情况下，能迅速集聚国家工业化、城市 (1993)认为，“买入”型制度变迁是指以原特权的拥有者现 化发展所需要的资金，有效地解决了政府特别是地方政府 在必须追加支付去买人原受损方或义务承担者的同意的 财力不足的问题怛．3J。然而，随着市场条件和制度环境的 方式发生的制度变迁，通常意味着逐步放松管制乃至撤 变化，垄断已经不能满足我国城乡非农建设用地市场的需 销。保持土地征用制度就是政府将土地征用权向农民“买 要，土地征用导致的众多问题证明了政府垄断难以为继， 入”的过程，当不能“买入”时，就不得不放权给农民自行流 集体非农建设用地流转成为现阶段城乡非农建设用地市 转。因此，本文对集体非农建设用地流转的讨论就以“买 场演化的趋势。 人”土地征用权这一过程为主要对象。这是我国城乡非农 城乡非农建设用地市场演化是指在城市土地市场发 建设用地市场演化的实质。 展时期，集体非农建设用地逐步进入市场，即城乡非农建 关于我国城乡非农建设用地市场演化的研究，理论界 设用地市场从垄断到分割继而向整合状态迈进的过程。 主要集中在对演化的描述【4“J对各方主体的讨论【7·81；有 o；演化前 目前，我国城市土地市场已经得到了快速发展，集体非农 关土地发展权问题[9]；有关演化的动力问题【m-u 建设用地流转却遭到了法律与政府的不当限制。1999年后的市场效率比较[12|。但是对于集体非农建设用地上市 以后，集体非农建设用地市场发展有了新气象，政府从过 权利的转让问题还缺乏解释，本文就这个问题建立委托代 去一味的打击转向提倡，并在安徽省芜湖市进行封闭试 理模型，以对集体非农建设用地上市权利转让的临界点及 点。随后，各地区的集体非农建设用地流转从隐形流转走 其影响因素做出理论解释。 收稿日期：2009一∞一18 作者简介：马凯，博士研究生，主要研究方向为土