20151222上篇定稿沃华西客站项目商业定位报告.pptxVIP

沃华西客站项目商业定位报告;地处新城，周边居住人口少,商业、办公无人气； 2.5万平的中小体量如何成为全城的商业焦点？;PART 1;基地分析;区域位置： 本案地处九龙湖新城，城市一级道路学府大道与西站大街交界处，占据着九龙湖新城的中心点； 周边目前无成熟住宅区，无商业配套，但未来发展潜力巨大；;基地分析;基地分析;基地分析;PART 2;西进;九龙湖;西客站地区是南昌对外交通的“门户”；是以商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体的综合新区；;西客站地区的定位不仅是对外交通的“门户”，还是环境幽雅、居住舒适的典范新区。;区域规划;南昌高铁西客站又称南昌西站，是亚洲最先进的高铁客运站，也是中国最大的客运特等站之一，位于江西省南昌市红谷滩新区九龙湖，属南昌铁路局管辖。南昌西客站作为国家（南昌）铁路枢纽的重要客站，南昌西客站预测近、远期年旅客发送量1600万人和2400万人。 南昌西客站临近的4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线。 南北与东西铁路动脉的交汇，国际集装箱码头的运营，高速公路网的结点，构建起了南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边8个直辖和省会城市的“经济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。;PART 3;本区域近2年土地成交以商业、商住为主，在项目半径2公里范围内商业用地喷涌，竞争日趋激烈；; 土地市场 ; 土地市场 ;;通过对项目本体、城市规划、市场研究的分析，对本案商业几点思考？;PART 4;;市级：5公里范围内辐射人口达到50万的，并且城市是多核商业的，商业营业用房（不包括住宅、公寓和写字楼）的建筑面积不低于30万平方米 区级：3-5公里范围内辐射人口达到30万-50万人的，商业营业用房（不包括住宅、公寓和写字楼）的建筑面积不低于20万平方米 社区级：1-2公里内辐射人口达到5万人左右的，商业营业用房（不包括住宅、公寓和写字楼）的建筑面积为0.3-5万平方米;本案商业定位推导;推导本案商业定位，令本案商业能够聚焦全城，分两步走： 第一步.???来消费？ 第二步.消费什么？;谁 来 消 费 ？;;消 费 什 么 ？;项目价值点梳理：;周边在售项目商业定位的差异补缺：;案例：;机会点一 ——周边业态差异之政府电商热点导向;南昌目前已建成跨境电商平台： 淘宝特色中国江西馆电商基地（东湖区）、 699创业创新电商产业园（青山湖区）、 南昌市跨境电商产业园（西湖区）、 国内最大的原瓶酒进口商“保税店.COM”跨境电子商务平台（高新区） 江西跨境直购体验中心（红谷滩新区）;互联网+，狂拼线上已过时电商线上流量导入实体店才是下个风口;跨境电商合作商家：美悦优选;美悦优选;2015年1月23日，美悦优选保税展示店在广州CBD商业中心珠江新城春商场4楼试营业，当日前来选购人群突破10余万人，引起全国数十家新闻媒体报道。;机会点二 ——周边业态差异之真假奥莱说;机会点二 ——周边业态差异之真假奥莱说;咨询公司罗兰贝格(Roland Berger)数据显示，中国奥特莱斯卖场的销售额（包括服装、食品和电子产品）预计在2013年和2018年间将每年增长34%，一般购物商场的销售额增速为20%，百货商店8%，网购29%。罗兰贝格称，未来三到五年将是奥特莱斯卖场增长的关键窗口期。;嫁接外部资源： 引入专业的奥特莱斯运营商家，以返租模式进行运营 运营面积：5000方（1层+2层半层）;AI?奥莱精品馆——于2014年创立，是联睿（中国）旗下独立运营的奢侈品品牌，上海联睿投资管理有限公司（简称联睿中国）负责在中国地域建设加盟销售网络及线上销售。通过联合全球顶级奢侈品品牌资源，与国际一线品牌建立的直营渠道，货品与欧洲同步发售，价格与国际同步。最大限度的减少中间环节，既满足消费者享受购买奢侈品最多的实惠，又能为国内日渐庞大的高端消费人群和时尚人士提供极致的奢侈品购买体验和传播奢侈品文化。 ;核心战略合作伙伴——大型奢侈品贸易集团;部分品牌资源及模式;重奢品牌不少于12个 Armani(阿玛尼)、Bally(巴利)、Prada(普拉达gucci（古弛）、ferragamo（菲拉格慕）等 轻奢品牌不少于3个 michael kors （MK）、Kate spade（凯特·丝蓓）、Tory Burch（汤丽柏琦）等 ;城市枢纽级交通位置 区域升值潜力巨大 三大人口红利 ;本案定位？;1. 商业体量能否承担得起这个定位？ 2. 能吸引三类人群来消费吗？;重新深入思考：;本体分析——客源时间轴;商业本质——导入人群三大宝：购、玩、吃;玩;吃;吃的种类众多、吃的口味不同、吃的要求不同，所以，南昌每个区域都有以“吃”为标志的中心;南昌吃的地方