美国房地产投资信托基金REITs发展与特点.PDFVIP

美国房地产投资信托基金（REITs）的发展与特点 目录 一、美国REITs 的发展历程  1  二、美国房地产投资信托基金的设立条件  1  三、公开上市交易、非上市交易和私募REITs  2  四、美国房地产投资信托基金的种类  4  五、美国房地产投资信托基金的组织架构  5  六、美国REITs 的优点和缺点  7  REITs 是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为 REITs)，就是房地产投资信托。 从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投 资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金。 一、美国REITs 的发展历程 美国 REIT 行业迄今为止大致上经历了三次发展高潮。第一次是20 世纪 60 年代末和 70 年代初期抵押型REITs 的发展高潮。1986 年的税法改革削弱了房地产类有限合伙企业的 税收优势，这促使房地产投资者转向REITs，REIT 行业因此进入了第二个发展高潮。REIT 行业的第三次发展高潮始于20 世纪90 年代初期，由于REITs 结构的创新，公开上市的REITs 称为发展主流。 1960 年9 月14 日，美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment TrustAct），允许设立REITs，该法把REIT 定义为“有多个受托人作为管理者， 并拥有可转让受益权益（Beneficial interest）份额的非公司型组织（Association ）” 。 1960 年，世界上第一只REITs 在美国诞生，1965 年6 月14 日，首只REIT（Continental Mortgage Investors）在纽约证券交易所上市交易。六十年代末七十年代初，一方面由于信 贷状况的变化使房地产开发和建设公司的资金极为短缺，融资需求上升；另一方面，银行、 信用社和其他传统的抵押贷款和CD 贷款提供者因高息吸储能力受到限制，而无法满足房 地产商的融资需求。抵押型REITs 的数量迅速增加，整个REIT 行业的资产额从约10 亿美 元开始，迅速超过210 亿美元。进入20 世纪80 年代以后，REITs 调整了投资策略和经营 理念，强调用权益资产代替抵押贷款资产，降低负债比率。1986 年国会通过了《税收改革 法案》（TaxReformActof1986 ），其相关规定有利于REITs 的发展。20 世纪90 年代，在《1997 年纳税人减免法》里的REIT 简化条款，俗称《REIT 简化法》和1999 年颁布的《REIT 现 代化法》这两项法案直接影响了 REITs 的发展。随着美国政府正式允许满足一定条件的 REITs 可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况 下REITs 的分红比例超过90%。 目前美国大约有300 个REITs 在运作之中，管理的资产总值超过3000 亿美元，而且 其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。 二、美国房地产投资信托基金的设立条件 美国REITs 的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定，采用公司型模式， 并且是封闭型基金。美国的REITs 成立并能投入运作必须满足一定的条件： 表格1REIT 资格的法定要求 主要方面 具体要求 组织结构（组织测试） 必须采取公司、信托或者协会（association ） 的组织形式；必须由一个或多个董事或者受托人进 行管理；征税时视作国内公司法人；不属于金融机 1    构和保险公司。 股权结构（所有权测试） 股票或受益凭证必须可以转让；“百人原则”： 股东或受益人不得少于100 人；“五人原则”：在一