惠州江北31号小区商业项目定位思路（46页.pdf

惠州江北31号小区商业项目定位思路 项目商业部分目标梳理： 商业比重： 本项目以住宅为主商业为配套，商业：总建筑面积=11815 ：59888=20%。 商业目标： 通过商业引进的品牌商家提升住宅溢价。 商业部分价值最大化与持续经营的双重考虑。 面临问题： 项目商业体量相对较小，与周边商业无法形成竞争之势，如何特色经 营才能提升住宅品质？ 销售成功后项目几乎难以经营成功，产权分散，难以统一经营管理？ 若后期商业经营不佳，影响项目形象及开发商品牌，寻找到销售与自 营的平衡点？ 项目商业部分目标梳理： 策略分析： 满足住户对品质生活的追求，引进主力商家，带动住 宅住宅的溢价！ 商业价值最大化，持有较高楼层的主力商家，销售价 值最高的1层商铺。 确定主力店和典型次主力商家的前提下，采取带租约 销售及直接销售相结合的策略，保证项目业态组合和持 续经营。 商业思路及研究方法： 报告结构 定位思路 研究方法 1、分析周边自然环境对项目商业价值的影响； 以及项目物业结构对商业规划的影响 1、项目基础分析 根据商家需求对建筑规划商铺划分提出建议 2、竞争环境分析 2、项目所处商圈属性分析； 定位依据 3、典型案例研究 面对现有商业项目及未来项目竞争的策略分析； 4、区域消费者研究 3、同类区位环境下的案例分析，对项目的借鉴意义 5、目标商家分析 4、目标符合范围内的消费者数量统计； 以及消费者的特征分析； 5、了解商家的拓展条件及对惠州市场/项目的看法 市场定位 6、整体定位 6、结合以上市场研究对项目的发展方向做出研判； 7、租售策略 7、分析商业的租售价值 报告目标 本次报告的目标在于解决商业的规划定位、租售建议 1 项目基础分析 CHAPTER A 地块基本经济指标 B 地块周边环境 C 物业商业条件分析 地块基本经济指标： 项目位于惠州市江北新沥路与云山东路交汇处。 商业面积为1.18万平米，不具备成为区域商业中心的规模优势。 基本经济技术指标 指标 面积（㎡） 用地面积 8944.7 项目地块 计算用地面积 8627.0 总建筑面积（含架空层） 59888.70