第十章 土地增值税 马海涛《中国税制》（第四版）ppt.pptVIP

第十章 土地增值税 本章内容 第一节 土地增值税概述 第二节 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 第三节 土地增值税的计税依据 第四节 土地增值税应纳税额的计算 第五节 土地增值税的减免税和申报缴纳 第一节 土地增值税概述 一、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。 二、演变过程 1993年《土地增值税暂行条例》 1995年《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》。 三、开征的目的 1.可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失 ； 2.增加财政收入 。 第二节 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。 征收范围的判断标准为： 1. 只有国有土地的使用权才能有偿转让;集体所有的土地不能直接转让，只能先由国家征用后才能转让。 2. 无论是单独转让国有土地使用权还是将土地使用权、土地上的建筑物及其附着物一并转让，均应按规定缴纳土地增值税。 3. 需要缴纳土地增值税的是有偿转让的房地产，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产无须缴纳土地增值税。 二、纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率 。 第三节 土地增值税的计税依据 土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。 土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定扣除的项目金额后的余额。 一、收入的确定 转让房地产所取得的收入，包括： 1.货币收入； 2.实物收入； 3.其他收入。 二、扣除项目的确定 1.取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容： （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 2.房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用 3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 （1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 （2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20％扣除。 另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 三、房地产评估价格 房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第四节 土地增值税应纳税额的计算