案情简介诉讼策略-海华永泰律师事务所.pdfVIP

● 贺 强 杨 洁 正所谓“衣食住行百姓天”，住是老百姓最基本也是最重要的需求之一，甚至有人倾尽 毕生积蓄外加周身负债，目的仅仅是去换得一套可能只有几十平方米的住房。然而，由于房 屋市场价格的波动，尤其在房价快速上涨或下降期间，部分买方或卖方心态上发生的失衡， 他们宁可赔钱也不愿意继续接受或转让房屋。为了对抗《合同法》第107 条和第110 条赋予 守约方可主张继续履行合同的诉讼权利，阻碍合同的继续履行，他们甚至利用制度上和法律 上的漏洞去制造房屋在事实上不能继续履行的假象，如制造虚假债务设定房屋抵押、制造虚 假诉讼查封房屋等。本文所讲述的就是一起在房价普遍上涨的背景下，卖方在签订《上海市 房地产买卖合同》后因后悔房屋转让价款过低，为了阻碍房屋交易的正常进行，在房屋过户 之前恶意设定抵押的案例。通过对该案例的阐述、研究和分析，以及承办律师在办理该案过 程中所制定的诉讼方案，为读者在二手房交易过程中遇到类似问题时的处理方法提供一些帮 助和借鉴。同时，编者希望通过本篇文章能够引发业界针对“如何更好地防范二手房交易风 险、更好地维护购房者合法权益”做进一步的思考。 一、案情简介 2007 年，陶某通过某中介公司看中了位于上海市浦东新区花木路的一套二手房，遂与 房东周甲协商一致，并通过网上签约备案系统顺利签订了《上海市房地产买卖合同》。合同 约定房屋交易价格为52.8 万元，付款方式为陶某在2007 年7 月24 日前支付定金2 万元，同 年8 月5 日前支付14 万元，同年8 月20 日前支付5.8 万元，房屋交付前支付1 万元，以银 行贷款方式支付30 万元。过户时间为2007 年8 月20 日前，交房时间为2007 年9 月1 日前。 合同签订后，陶某按约向周甲支付了定金和部分房款，但在房屋交易过程中，房屋价格迅速 上涨，周甲后悔低价售房，遂拒绝在约定的过户时间配合陶某办理房屋转让过户手续。 因双方协商未果，陶某到本所寻求法律帮助，希望通过诉讼途径维护自身合法权益。 二、诉讼策略 （一）诉讼初期的诉讼策略 承办律师在接到本案后，通过向陶某详细了解案件情况，了解陶某诉求在于交付房屋而 非要求返还已付房款，律师在查阅双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、 收款收据等材料后，注意到本案在诉讼过程中可能会碰到的障碍不仅仅是周甲违约事实能否 成立，更大的障碍在于陶某要求继续履行合同，周甲协助办理房屋过户的诉讼主张能否顺利 进行，涉案房屋在诉讼过程中会不会遇到被法院查封、被设定抵押等导致房屋无法办理过户 的不利情形发生。为此，承办律师提出了两套诉讼方案： 【方案一】主张解除合同，要求周甲退还已付定金、房款，并承担违约责任。这种方案 虽可要求周甲退还已付定金、房款，按合同承担违约责任，即支付违约金，并赔偿因房屋涨 价所遭受的经济损失，但维权的整个过程中将面临至少两个难题。一是实践中房屋的增值部 分金额须经专门机构进行评估，鉴于评估时间有一定滞后性，法院依法判决支持的赔偿金不 一定能弥补陶某因房屋价格上涨而遭受的全部经济损失；二是何时能拿到执行款，由于案件 执行周期较长，期间若房价进一步上涨陶某的买房计划就可能落空。 【方案二】主张继续履行合同。在房屋价格大幅上涨的情况下，买方诉请要求继续履行 合同，同时追究对方违约责任的方案，无疑为最佳方案。但是，根据《合同法》第110 条的 规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履 行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于 强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”即，法院判决继续履 行合同的前提是合同客观上能够继续履行，如果房屋上一旦被查封或设定抵押，就会对房屋 转让过户造成法律障碍，使房屋处于客观上无法履行的状态。因此，承办律师特别提醒陶某， 虽然在起诉前涉案房屋既无查封又无抵押，但不排除诉讼过程中可能发生的变化，故在选择 这一方案的同时，必须在起诉立案时一并申请诉讼财产保全，申请查封涉案房屋。涉案房屋 被查封后，一是消除了房屋会被设定抵押的风险；二是即便涉案房屋因其他案件再次被法院 查封，也会在将来的执行过程中占据优势。 陶某在权衡两套方案的利弊后，果断选择了方案二。但是，其基于周甲表面和解的假象、 申请诉讼财产保全措施需要支付保全费、高额担保费以及自身经济条件等因素的考虑，虽采 纳继续履行合同的方案，但没有按照承办律师的建议及时向法院递交