2009年南京宇扬集团地块概念性开发提案.ppt

太子山 伍拾捌号 太子山 伍拾捌号 概念性定位 太子山边的风水宝地 喧嚣尘世外的一缕秀雅 妙美的景色中 秀雅的建筑也只是点缀 全优形态下的中式人居 概念性规划方案一 规划参数： 用地面积：23412平米 产品组合：小高层+叠加别墅+商业 退让参考：1：1.135 产品构成： 观景小高层11F： 2幢 10200平米 叠加别墅4F： 10幢 17600平米 商业物业： 约2600平米 合计总建面：30400平米 容积率：1.3 11层景观小高层 少量裙楼商业单层1300平米 共2600平米；两层 4层叠加别墅每幢约1600平米 4层叠加别墅每幢约800平米 注：本方案以叠加为主，如果去掉小高层，容积率仅可达到0.75 概念性规划方案二 规划参数： 用地面积：23412平米 产品组合：小高层+商业 退让参考：1：1.135 产品构成： 观景小高层11F： 8幢 54400平米 商业物业： 约3000平米 合计总建面：57400平米 容积率：2.45 11层景观小高层 少量裙楼商业单层1300平米 共2600平米；两层 注：本方案是以市场接受风险较小的11层小高层为主力产品，土利利用率最高可达2.45，如做13层小高层容积率为2.75，建筑面积增加10080平米 社区景观节点 概念性规划方案三 少量裙楼商业 11层景观小高层面向南侧绿化区 建筑间距参考1：1.135 11层景观小高层面向太子山 11层景观小高层面向太子山 4层退台式花园洋房，近靠南侧绿化区域 社区景观节点 红线内部5—10米退让线 规划参数： 用地面积：23412平米 产品组合：小高层+花园洋房+商业 退让参考：1：1.135 产品构成： 观景小高层11F： 4幢 27200平米 花园洋房4F： 10幢 7500平米 商业物业： 约2600平米 合计总建面：38200平米 容积率：1.59 效益对比 方案一： 方案二： 方案三： 小高层：10200X3600=3672万 叠加别墅：17600X4000=7040万 商业：2600X7500=1950万 合计约：1.27亿 运作周期评级：中长期 运作风险评级：中高风险 小高层：54400X3600=1.96亿 商业：2600X7500=1950万 合计约：2.15亿 运作周期评级：长期 运作风险评级：高风险 小高层：27200X3600=9792万 花园洋房：3150万 商业：2600X7500=1950万 合计约：1.5亿 运作周期评级：中期 运作风险评级：中度风险 概念性规划 地形分析 地缘分析 风向分析 周边资源利用及环境分析 堪舆学分析 功能性规划分析 内部交通规划分析 总体规划平面分析 立面分析 规划暂略内容： 概念性规划 现代的楼体外观，类中式的视觉风格，将都市化的建筑美完整体现出来，且户型方面应仅量注重阳光人居，并且考虑到周边自然环境优势，我们应最大限度的加大窗体面积以“迎景入室”。 阳光高层/小高层示意 层层退台的户型性价比 层层退台的设计风格，由下至上层层退台 户型面积也随之层层递减，一楼有赠送了 大面积私家花园，二至五楼户户有阳光露 台，极度享受的高性价比户型。 退台式洋房示意 建筑及景观 花园洋房 建筑的优雅之作 在“洋”房中融中式现代的元素，如几何型窗棱、 简约手法处理的马头墙、恰到好处的青砖点缀， 房入景中，景随房变，处处可见简约的优雅。 建筑及景观 * 宇扬集团地块概念性开发提案 这是一个北宁新崛起的繁华圈! 这是一个起伏日益激烈的市场! 这是一个地产高速运转的时代! 序 一场看得见的地产硝烟 博弈战/厮杀战/掠夺战/价格战/肉搏战/营销战…… 对于这样的一个格局，这样的一个时代来说 如何塑造精品？如何把握周期？ 是一个崭新的课题，也是一个系统的概念， 更是一个全局的谋略！ 序 院中秀雅 优秀的人居 不仅需要优透的环境与包装 更需要优秀的市场基础 经济的高涨是需求演变的催化剂。 2002—2007年经济的迅猛高涨，使地产业由最初的居住需求迅速演变为改善性和投资性的双重复合型消费行为，利润翻倍者有之，利润数倍者亦有之； 中高端产品的项目运作，由于前期需要投入大量资金，在开发前期没有对宏观环境深入分析并对资金运作没有保障性计划的情况下，项目的抗风险能力很低。 2008年经济遇冷，中高端项目资金运作成本飞涨，资金链断裂，项目开发突遇倾巢之危，忽如一夜冷风来，满城尽是特价房； 地产项目附加值运作规避点必读： 经济环境探测 2009年4月全市主要经济指标 - 99.3 % 居民消费价格指数 9.4 5718.24 元 城市居民人居可支配收入 -5.1 139.08 亿元 财政收入 -2